都更危老吵翻天 專家：一紙契約難解建商地主心結 內政部也應檢視紛爭源頭

鴻海集團創辦人郭台銘7/10在臉書的一篇發文，「我要很嚴肅地與各位聊台灣的房地產政策，尤其是都市更新與危老重建，這兩項政策顯然已經失控」，質疑政府政策放任建商坑殺地主。他認為雖然設立官股都更中心，表面上打著都市更新或危老重建口號，卻未見積極保護地主資產的具體作為。更點名內政部長林右昌，為何連最基本的「都市更新╱危老重建之合建契約定型化範本」，內政部至今都不敢擬定與頒佈？


郭董重砲轟擊，內政部營建署率先發新聞稿回應，而內政部長林右昌也連續兩天深夜在臉書發文回擊，直指都更或危老重建案件中，地主與開發者之間開發利益的分配，牽涉兩造的權利義務關係，以及彼此談判協議過程複雜，每一個個案的狀況都有可能不同，更強調「郭董是生意人，但政府並不是生意人」。

雙方隔空交火讓都更、危老議題成為外界關切的焦點。

太報專訪推動雙北「自辦都更」近十年的客觀創新都更推動團隊執行長吳定安與高源不動產估價師事務所所長陳碧源來談，都市更新跟危老重建差異在哪裡？郭董和內政部到底吵得有沒有道理？

都更或危老成功與否 關鍵取決「人性」


客觀創新都更推動團隊執行長吳定安表示，客觀看待雙邊的談話，近年來，不論是中央或雙北市府在制度或執行面上，相較十多年前都有大幅改善，但法令和獎勵終究只是推動過程的工具，最終還是得回到「人」與「人性」去處理才有辦法促成都更、危老順利地完成。所謂的順利完成「是指從老舊社區真正華麗變身到一棟新的大樓」，中間只要卡關就不能算數。

吳定安曾操刀新店區多筆都更案件。她回憶起跟住戶溝通的過程，首先都要深入社區跟住戶訪談，並了解屋況問題，除了詢問是否要續住在老舊房屋內，也會協助計算所需要的生活空間，就很像在剝洋蔥一樣，每撥下一層，都是住戶憂心的問題，比如爛尾樓新聞多，很多人就會聯想自己是否會落入類似的窘境；有人則關切，改建後是否會比現在更好；有人在意分回的面積跟價值等等。

「比較心態」整合住戶意見困難重重

吳定安說，在推動自辦都更過程，勢必會面對同意戶跟不同意戶，為了與住戶建立信任，三不五時就要前往拜訪並掌握進度。一個社區如同小型社會，住戶來自不同的領域，也不是很懂法令，印象最深刻的是，當時前台北市長郝龍斌曾喊出「一坪換一坪」，不少人只看字面上的意思，為了導正基本觀念得花費不少時間，「很多人會誤解，究竟是室內一坪換一坪，還是登記一坪換一坪」，就要回歸到法令跟計算數學式中。

吳定安說，從事自辦都更的過程中，要請律師來進行法律宣導至少4到5次，由建築師說明住宅區跟商業區的容積獎率的差別，還要找銀行行員來計算房貸，並邀不動產估價師宣導價值的概念，有時專業對談的用詞過於艱深，還要設計情境方式進行解說，「不管是都更或危老，大家都會產生比較心態，如何穩定住戶的信心，才是關鍵」。

「一紙合建契約」只能輔助 難解信任感

對於郭董提出的「都市更新╱危老重建之合建契約定型化範本」，以及部長林右昌的說法，吳定安語重心長地說，沒有處理過都更或危老的人恐怕會不太清楚細節，「或許兩位都沒有經歷過這樣的事情」，所獲得的資訊應該是整理篩選過的，合建契約或許可以成為住戶們累積信任的輔助工具，不代表能解決信任感，可以當成輔助工具。

吳定安認為，郭董可以管理好自己的事業，但都更不是單純甲乙雙方問題，就連預售屋定型化契約都會出現爭議，要把複雜的都更用一紙契約來處理，恐怕很難。

他認為，政府確實做了很多改變，但「人性是難以改變的」，政府要設計制度去鬆動人性，且能真正依法行事，要適時地用「第三方角度進場」，不能只想當好人。

危老是「進階版」都更 卡關都在權益分配


對於這場「合建契約定型化契約」論戰，高源不動產估價師陳碧源指出，危老跟都更主要的不同，在於同意戶部分，危老重建需要所有權人100%同意，沒有政府公權力介入的問題；危老重建把程序簡化，相較於一般都更新申請程序較冗長，要經過公聽會、聽證會、審議會核定，才能申請建築執照進行拆除及施工；假如危老的申請程序要3到4個月，都更至少要半年到1年左右。

陳碧源直指，郭董或其幕僚似乎不太了解都更或危老，若以為用合建契約定型化契約就能處理所有問題「想得太簡單」，合建行為不適用《消費者保護法》的消費行為，都更或危老合建的本質就是合建，不論是地主或建商都是在談權益分配比例，一開始談面積，後來發現價格不對，就回頭在談價值，「如何分配才是關鍵」。

由於都更要經過審議會核定，政府可以透過權利變換的權益分配，審核機制可以幫忙把關。

陳碧源說，反觀危老重建，為了求快，只要全部地主同意，就由建商與地主自行談分配，基於私權自理原則，卻也使得建商跟地主在簽署合建契約時，都是面積對面積，分多少容積率或房屋，沒想到樓層的價差不同，導致事後產生爭議，地主認為自己少分，建商也覺得營建成本漲而賠錢。

公權力應進場建立機制 不應放任紛爭加劇

陳碧源表示，危老條例最大的問題在於，給予高額的容積獎勵，既然有一定的公權力或公益性質部分，政府應該要比照都更設立審查機制，要拿容積獎勵就得透過公權力審查機制，誘導建商改變合約，訂好權益分配機制，讓紛爭部分減少，「一定要願賭服輸，不能背後搞小動作」。否則，只訂「都市更新╱危老重建之合建契約定型化範本」，卻沒有權力分配的審查機制，到頭來只是紙老虎，重看不重用。

至於郭台銘所提的案例，陳碧源說，內政部都有進行關切，由於危老重建涉及私權，一旦介入恐怕會產生行政救濟的問題，所以危老重建的核准件數雖然多，但實際領到建照、有施工的案子恐怕不多，既然發生問題，政府就要回頭檢視源頭，針對危老重建提供價值分配的參考機制，避免建商和地主資訊不秤的問題，要不就乾脆直接廢除「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，全部回到都更，反而能減少紛爭。