壽險、建商投資動能熄火 2因素決定明年是否回溫

壽險業、建設公司為兩大商用不動產大型買方，在今年投資動能卻雙雙熄火，信義全球資產公司統計，壽險公司今年前11月購買商用不動產及土地交易量僅64億元，較去年同期銳減86%，而建商在商用及土地市場投資規模減退至540億元，明年交易動能是否回升，就看經濟環境是否降息、央行信用管制是否鬆綁。

信義全球資產公司統計，壽險公司今年前11個月購買商用不動產及土地交易量僅64億元，較去年同期銳減86%。其中投資土地交易量為53億元，為國泰人壽購入桃園中壢區普忠段、台中烏日區新站南段土地貢獻；在商用不動產投資量縮幅度最明顯，今年僅有11億元，較去年同期縮減幅度達97%，顯示壽險業在雙北地區已難尋覓合適投資標的，呈滿手現金卻無處下手。



另一個商用不動產大咖買方建設公司，在打炒房政策及選擇性信用管制政策影響下，購地動能減弱，相比自2019年起連三年建商獵地規模都突破千億元水準，今年前11月建商在商用及土地市場投資規模減退至540億元，購置區域集中在台北、台中兩地，顯示建商購地評估更為保守，但可觀察到建商逐步加大比重購置商用不動產，今年就砸下140億元購置工業地產等商用產品。

信義全球資產公司總經理林三智分析，壽險業有大筆資金需要穩健的停泊點，商用不動產成為最好的去處，但在連續升息拉高壽險業投資不動產最低投報率門檻，導致雙北市難找到可投資標的，觀察壽險業不會停止購置商用不動產，但會調整布局策略，其一，看好產業需求，鎖定工業廠辦、倉儲用地等工業地產；其二，因應內需市場回溫，民間消費動能強勁，著手布局商場、旅館等收益型產品。

因應市場變化，建商投資商用不動產也有調整，林三智說明，信用管制政策緊縮土建融，削弱建商交易動能，明年建商布局將朝向兩個方向，一是建商獵地眼光從素地轉向具有土地開發價值的不動產，如精華地段透天店面、屋齡老舊商業大樓，或有工業立體化開發潛力的廠房，此類產品現況可收租、未來可開發改建增值，進可攻、退可守更為彈性；二是住宅產品外，較有實力的大型建商會更積極購入可開發商辦、廠辦的商用土地。



觀察今年商用不動產買方結構，雖然少了壽險業者、建設公司大手筆獵地掃樓，但自用型買方嶄露頭角，展現強勁的交易動能，在今年已投下近700億元購入土地及商用不動產，又以辦公、廠辦類產品交易最為旺盛；此外，投資置產型買方也挹注逾150億元的交易量，顯見商用不動產抗通膨的特性。