不動產「借名登記」成家族治理挑戰　中信銀理財智庫團隊提解方

中信銀行觀察台灣高資產家族已從單一資產管理，跨入財富治理與跨世代傳承的轉捩點。「借名登記」所浮現的所有權爭議，成為家族傳承的挑戰。中信銀行提醒，可整合不動產、金融等跨領域專業，釐清法律權屬與契約效益，建立交易基礎，完成不動產登記與執行。

中信銀行去年起發布《家族永續洞悉》系列報告，鎖定規模達新臺幣1億元的高資產客群，透過理財案例提出痛點及解方。由稅務、不動產、信託、法律等專家組成之理財智庫，就高資產客戶理財問題，以案例搭配建議方式，提供市場多元見解。

最新一期報告指出，高資產客戶不動產持有規模擴大，「借名登記」所浮現的所有權爭議等挑戰。中信銀行提醒，可整合不動產、金融等跨領域專業，釐清法律權屬與契約效益，建立交易基礎，完成不動產登記與執行。中信銀行指出，過去高資產家族基於資產配置、融資與稅務考量，普遍以「借名登記」方式持有不動產，相關安排多建立於信任基礎，缺乏明確契約與制度化管理。

本期報告特別探討面臨法規與稅制下的所有權、資產控制權、贈與稅與土地增值稅等爭議，查核趨嚴與資產規模擴大，相關風險逐漸顯現，包括所有權爭議與法律不確定性、實際出資人資產控制權不足、贈與稅與土地增值稅等稅負風險升高，以及傳承過程複雜化等情況催化下，「借名登記」所衍生的家族治理挑戰。
中信銀行針對此現象，建議投資人應整合法律、稅務與不動產等跨領域專業，協助釐清法律權屬與契約效益，評估不同返還方式之稅負差異，並建立不動產市場價值後，完成不動產移轉登記。

另一方面，當家族持有高價值土地時，若採實體分割各自持有，恐導致土地細碎化，降低整體開發價值與議價能力。中信銀行建議，對於具發展潛力的區域如產業區聚落，應優先維持土地完整性避免實體分割，並採用不動產公司化、以股權方式間接持有，及規劃股權贈與取代土地分配等策略，提升整體資產價值。