從蓋屋退守補貼：包租代管反客為主 是務實轉型還是責任外包？

居高不下的房價與所得比，不斷壓縮民眾的生活品質，然而，就在民間期盼政府能加速興建社會住宅的關鍵時刻，政策風向卻悄悄轉彎。內政部調整住宅政策配置，在土地取得、興建成本及維護壓力的多重夾擊下，社宅的興建量能轉向保守，取而代之的是「包租代管」與「租金補貼」，當政府試圖透過民間既有建物來擴大社宅版圖，究竟是因應土地開發瓶頸的務實對策，抑或將居住正義的重擔再度拋回市場？

蛋黃區無地、蛋白區無人 包租代管成「被迫」的選擇

根據國土管理署統計，截至2025年底，全國直接興辦社會住宅總數為12萬2,680戶。拆解其進度，已完工僅4萬1,978戶、興建中5萬9,421戶，另有2萬1,281戶仍處於已決標待開工，意味著目前實際可入住的社宅僅約占總數的1/3。即便計入後續規劃中的2萬8,230戶，總量僅15萬910戶，距離「百萬租屋家庭支持計畫」設定在2032年達成25萬戶的目標，仍有近10萬戶的差距。

反觀另一項數據正迅速攀升，國土署資料顯示，「包租代管」有效契約已達10萬4,803戶。這兩組數據的消長透露出微妙訊號，原本定位為輔助工具的包租代管，在量能上幾乎與實體社宅並駕齊驅，儼然有反客為主、取而代之的態勢。當「蓋房」速度趕不上「達標」壓力，居住正義的本質正悄悄從公有建築轉向民間契約。



「地方用地取得困難，興建量能已無法維持過往速度。」台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，大多數民眾期待能住進生活便利、交通發達的「蛋黃區」社宅，無奈的是，精華區公有地幾乎開發殆盡，退而求其次，選在開發初期的重劃區或蛋白區，雖然興建阻力較小，卻面臨供需錯置的隱憂。

陳定中觀察，在人口結構改變的趨勢下，新興重劃區的土地較取得容易，若缺乏產業支撐，一旦民眾遷徙，恐面臨空置率攀升的資源浪費。在精華區供給難度增加，蛋白區和蛋殼區又擔心空置的瓶頸下，政府轉以現有的房屋供給進行調整，將包租代管作為調度資源的務實方案。

高水平社宅 PK 老舊代管屋 見效快的代價暗藏隱憂



從政策工具的本質來看，全向科技房產中心總監陳傑鳴認為，包租代管在嚴格定義上並非傳統的「社會住宅」，本質上透過稅賦誘因與管理服務，引導民間空屋進入租賃市場，是一種「使用權的社會化」，而非政府實質擁有的公共資產。

陳傑鳴分析，包租代管具備「見效快」的優勢，官方數據顯示其規模已突破10萬戶，能迅速活化城市閒置空間，若與自建社宅相比，政府對租金的長期控制力較弱。換言之，當政府手中缺乏足夠的實體存量，單純想仰賴租金補貼與代管，往往容易引發補貼轉嫁房東、進一步推升市場租金的副作用。

除了數量的成長，居住品質的斷層也是外界擔憂的問題。陳定中直言，政府興建的社宅具備現代化規畫及完善公設，加上價格實惠，堪稱「高水平的居住環境」；反觀包租代管多為老舊公寓或隔間套房，其建築機能、無障礙設施及消防安全等堪慮，往往與新建社宅出現顯著的落差。

雖然政府在去年於雙北、桃園、台南及高雄等四縣市釋出1,022戶「婚育宅」，並預計3年內再釋出1萬戶，試圖透過既有住宅提高青年家庭保障，但這類優質房源仍屬少數，散落在各地的包租代管物件，由於產權分散、空間受限，政府難以落實托育、長照等公共化服務，也凸顯出包租代管難以彌補的功能缺陷。

衝刺數量後的關鍵考驗 誰來接住「租屋邊緣人」？



最具爭議的部分在於「弱勢保障」的實質落地，政府強調包租代管中，經濟及社會弱勢戶占比達43%，來證明政策成效。陳定中直言，民間產權房東必然傾向選擇「低管理成本」的租客，使得高齡者或重度弱勢族群，即便持有補助，在媒合過程中常面臨隱形歧視。

陳傑鳴也認同，政府興辦社宅不挑租客，但民間房東必然會挑租客，倘若社宅政策過度依賴包租代管，那些最需要政府接住的「租屋邊緣人」，依然會被擋在市場機制的高牆外。如何建立更強的管理機制，避免居住正義成為「房東點頭」下的施捨，是目前的政策痛點。

包租代管應是社宅政策中的「輔助」，而非「主軸」。陳定中提醒，社宅政策必須處理「民眾觀感」與「實際效果」的落差，避免公帑補貼房東產生資源不公的疑慮；陳傑鳴則強調，唯有維持穩定的實體興建速度，政府才能擁有平抑房價的籌碼。

當國人面對沈重的居住成本，政府的職責不應只是扮演「仲介」或「補貼者」，一旦放棄實體建設，社會住宅將失去作為公共基礎設施的穩定性，在衝刺數量與守住品質之間，政府如何做出正確的選擇，讓民眾的居住權益不因政策工具的改變而縮水，將是未來最關鍵的考驗。