【2024大預測】延續新青安氣勢 剛需續撐呈「房價僵固期」

房市歷經2023年上沖下洗，最後在新青安房貸臨門一腳，催出剛性需求入場。根據591新建案統計，全台總銷金額爆出2.08兆元巨量、年增7%，創有統計以來新高；另以中古屋為調查樣本的信義房價指數，2023年第3季的指數為149.82，季增1.84%、年增3.62%；又今年全年的買賣移轉棟數幾乎確定能站穩30萬棟以上，房市整體邁入「量穩價緩漲」的趨勢。

展望2024金龍年，業界和學者都認為，新青安房貸將延續剛需買氣，選擇性信用管制（限貸令）和《平均地權條例》新制都陷入邊際效應遞減，即便囤房稅2.0預計在2024年7月上路，要到2025年課稅，但想讓建商或多屋族因此「出清、拋售」餘屋，恐怕只會適得其反，演變成大漲很難、大跌不易的「房價僵固期」。

新青安讓剛需等不及入場 支撐房價僵固期

逢甲大學土地管理學系教授陳建元分析，從今年打炒房以來，在量先價行的前提下，價格曾一度微幅反轉，但「新青年安心成家房貸」專案（新青安房貸）上路，專案的四大特色，包括機動利率1.775%、提高貸款金額至1000萬元，且貸款年限拉長至40年、寬限期最高5年，刺激「等待的剛性需求變成等不及進場」。

即便總統大選過後，不論是哪個政黨執政，新青安房貸並不會變動，等同讓剛性需求持續支撐，房價將會出現一段僵固期，至少維持一年的時間，除非地緣政治對抗加深或中國經濟崩盤、爆發金融風暴或區域衝突等，畢竟現在不是在合理的房價所得比前提下，讓民眾在可負擔範圍內購屋，而是政府透過金融工具來解決房市問題，使得房價有所支撐。



打炒房政策邊際效應遞減 建商已調整步伐

至於央行祭出五波的選擇性信用管制，以及《平均地權條例》新制帶來的衝擊，陳建元苦笑道，大型建商的資本雄厚，可以透過發行現行股來募集資金，甚至還有盈餘，而在這波打炒房的過程中，有不少小型建商發生跳票，只能將案件盤給大建商，使得部分建商不用像過去一樣積極購地，演變成大者恆大的局勢，也減弱選擇性信用管制帶來的衝擊。

陳建元指出，政府很期待房市能夠軟著陸，或是走向緩跌的趨勢，只是在所有貸款項目中，房地產貸款的融資金額最高，又近年來缺工缺料，導致營建成本上揚，若我國央行跟著美國採取暴力升息，除了建商難以承受，銀行恐怕也會會受不了，屆時金融市場將會面臨巨大的壓力。

囤房稅難有殺傷力 迴力鏢打到消費者

至於甫三讀通過的《房屋稅條例》修正草案（俗稱囤房稅2.0），對房市帶來的殺傷力？馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，在全球中，實施「多屋稅」的國家只有英國、韓國與台灣等，囤房稅對於抑制囤房與房價幾乎毫無效果，光是看國內多個縣市實施囤房稅多年，成效為何其實外界心知肚明，況且，市場不會因為加重課稅就促使建商或多屋族拋售或降低房價。

何世昌表示，囤房稅的最高稅率從3.6%增至4.8%，假如是一位擁有台北市5間房屋的囤房族，以平均總價2500萬元計算，每戶每年房屋稅、地價稅增加2萬元，5間共增加稅金10萬元，「既然已經擁有2.5億資產，會因為稅金增加10萬元，而考慮拋售房屋？」

既然政府要加稅，何世昌直言，多屋族也不會坐以待斃，最直接的是轉嫁成本，身為房東最簡單的方式就是「漲租金」；對建商而言，往預售市場推，要迴避成屋被課重稅，將會選擇推預售屋案、放棄成屋市場，但預售屋的單價和風險相較成屋都，對民眾更不利，甚至還會推高中古屋的價格。



2024房市循2023路徑 購屋族持續勒緊褲帶

陳建元認為，2024年國內仍面臨通膨和營建成本上揚的壓力，房市會像今年一樣，新建物朝低總價、小坪數，中古屋價格則因政策緣故持續被推升，價格很難壓低，房價整體呈現僵固期，只是在房價所得比高偏高，讓許多購屋族是「勒緊褲帶繳房貸」，一繳就是20到30年，恐怕排擠到其他消費，對整體經濟並非是好事。

陳建元語重心長地說，購屋有著很多社會意義，一是個人社會成熟度的表徵；二是讓購屋者能使用財務槓桿，享受財務帶來的好處；三是增加財務很好的方式，甚至能保障到晚年。他也期許未來新政府能夠審慎因應房市的全面性問題，不是「短期人人有房住」，而是「長期人人能買得起房屋」。