莫羽静專欄｜居住正義，並不是買房正義

居住正義，簡單來說就是落實「居住權」的保障，其中首要的是分配上的合理性，確保國民皆有穩定的居所，進而健全租屋市場的穩定和透明，提升居住品質，最後才是購屋的彈性多元。 

作者認為落實「居住權」的保障，首要之務為分配的合理性。（圖片來源／Unsplash）

高房價高租金的主因

供需失衡才是真正問題的根源，筆者認為不從根源下手，這些補貼和稅收調整，終究只是杯水車薪的飲鳩止渴，甚至從過往的經驗來看，稅收墊高的成本，往往會轉嫁到租屋市場的消費者身上，這個結果反而是造成居住不正義的情況。

創造價值的不變定律，永遠在於需求，只要有可以支撐需求的本位因素，價格就會不斷攀升到無法支撐為止，所謂的炒房投資客，只是透過資訊落差，搶得先機而套利，性質上跟搶先購入被低估產值的股票雷同，沒有炒房投資客的存在，市場機制也會在自然易手的過程中，回到供需平衡下的正常價位。

一般所謂的房價泡沫，則是由於貨幣寬鬆量化政策和銀行資金槓桿，導致大量熱錢流入房地產市場，在需求不足以支撐價值的情況下，民眾仍過度高估價值而進場所形成的現象，這類現象其實可以透過財金專業來評估，收益過低，風險又不斷攀升時，礙於房地合一稅必須長時間持有的風險，具備專業知識的炒房投資客，反而不會繼續進場堆高房價。

只有追求自住的購買者眾多，資金又取得容易、相關資訊不足的情況下，進一步堆高房價泡沫，如果不採取逐步緩降的策略，一味追求重打房價，第一線蒙受損失的反而不是有道德爭議的炒房投資客，而是一輩子辛苦背負房貸自住的中產階級。

作者認為若不從根源著手，補貼及稅收調整都只是治標不治本。（圖片來源／Unsplash）

穩定抑制房價與租金的可行機制

就以往歷史經驗來看，各種直接對租金價格進行管制的做法，最終都會導致租屋市場劣化，只能分別從抑制需求和增加供給來處理。

增加供給最常聽到的則是只租不售的「社會住宅」和「空屋包租代管」，其實以租金最高的雙北兩市來說，因為高租金的關係，空屋率本就不高，效果有限，而社會住宅又因為取得土地困難，筆者認為以政府讓利的形式，徵收老危屋進行都更，並且限制雙北市的豪宅興建，應引導建商往高樓層小坪數多房的建案發展，以同樣的坪數來說，兩者可以滿足的人口數量相差懸殊。

對於磁吸效應強大的都市，為了容納人口，本來就不該有透天或是豪宅這種建築形式，之前引起詬病的農舍豪宅，由於鄉村農地地價便宜，反而是一種將豪宅需求引導到鄉村的方式，隨著農舍豪宅的落幕，這類需求又回到城市，也是形成一股推升都市地價房價的力量，其實可以考慮，重新開放鄉村農舍豪宅的可能性。

降低需求面來說，就是降低需求過度集中，雙北因為長期的公共建設發展和外商就業機會，一直都是磁吸年輕人的重點都市，我們該把政府資金的重點放到衛星城市協助都市減壓，而不是在雙北不斷的堆高磁吸誘因，同時為了平衡城鄉發展，該開始認真考慮，將首都移轉到台中或台南，並且透過稅制誘因，鼓勵各企業從雙北市，移轉到中部城市，這樣雙北的租金市場才有機會降低。

另一種強而有力的降低需求操作，則是銀行限貸政策，將第二房、第三房的房貸利率調漲，增高自備款的金額，降低第一房的房貸利率和自備款金額，同時取消借名登記的規定，讓有購買能力的無殼蝸牛得以進入購屋市場，提高有房者進入房市的條件，促進閒置房地產的出售，這樣才能從根本上達成居住正義。

（本文為合作專欄，個人觀點不代表本站立場）

更多太報報導

租金高達四萬的明倫社會住宅爭議：柯文哲跟網友都錯了

莫羽静專欄｜流竄全台的廢棄爐渣，到底是怎麼一回事？

莫羽静專欄｜是爭取權益，還是政治鬥爭？撲朔迷離的南鐵東移案