【王伯達觀點】新青安1.0「房貸期數創新高」！三重壓力陸續襲來　恐將「貸貸相傳」

新青安貸款將在今年7月底屆期，「新青安2.0」預計6月底定案。財經專家提醒，新青安1.0讓全台灣平均房貸期數創新高，第一批下半年進入本利攤還，壓力開始浮現，如果繼續把時間拉到極致的40年，用時間維度替換結構維度的結果，恐出現「貸貸相傳」，進一步衝擊房市，導致成交量大幅萎縮。

財經專家王伯達今（5/5）在臉書粉專「王伯達觀點」發文指出，台股持續創下歷史新高，另一個持續創下新高的，就是台灣的房地產市場平均房貸期數了。從新青安之前的293期，到新青安實施一年300期，到2025年第二季已來到317期，超過26年，「對一個30歲的年輕人來說，那幾乎是他整個壯年期。」

王伯達說，目前制度上限是新青安1.0的40年（480期），離317期還有紙上空間，但生理上限會先撞到，銀行核貸本身就會擋高齡借款人，而傳聞中新青安2.0的「80條款」其實就是把這層生理上限制度化。最後一層是邊際效用上限，這層作用可能已經在發生，若用2%利率試算，20拉到30年月付能降27%，30拉到40只剩18%，40再拉到50只剩 13%。每多拉十年，實際可負擔感的提升不到上一段的七成。

王伯達指出，新青安1.0透過40年期房貸、5年寬限期、利率補貼壓到1.775%，讓購屋者每個月付出的金額可能跟房租差不多，這使得貸款戶數在兩年半內迅速來到15萬戶，但新青安放大的不是「槓桿」而是「時間」，兩種風險型態完全不一樣。

槓桿過高，一旦房價反轉就是抵押品不足、強制斷頭、連鎖下跌，例如2008年的美國。期數過長則相反，升息壓力會被拉長期數與寬限期給吸收掉，所以價格不會因為緊縮而出現大跌，但成交量可能會大幅萎縮，買賣雙方用更長的時間拉鋸，直到外在環境變數出現變化。

王伯達表示，新青安三年後的今天，壓力開始出現了。

第一重壓力是第一批新青安貸款戶，今年下半年開始進入本利攤還。部分的房貸戶寬限期結束，利率補貼同步到期，從1.775%回到2.275%。根據試算，貸款1000萬30年期的房貸戶，月付金從約1萬4792元跳到4萬1336元，漲幅2.79倍。

第二重壓力則是2023到2025年，全台新屋開工約38萬戶。建案平均施工期三年，代表2026到2028年，市場將湧入32到36萬戶的新屋完工量。這是已經開始動工的房子，雖然可以一定程度展延，但應該會在接下來幾年陸續進入到市場。當大量供給湧入，同時前述寬限期到期的屋主面臨付不起就得賣的壓力，兩股力量在同一個市場交會。

第三重壓力為市場期待新青安2.0能延續原來的寬鬆條件。目前流出的2.0版本，利率從1.775%升到至少2.3%、寬限期從5年砍到3年、新增「80條款」，也就是年齡加貸款年限不得超過80年。不過，央行總裁楊金龍已表示：「寬限期太長不好。」看來央行似乎沒有想要繼續寬鬆下去的打算。

王伯達說，退一步看，這條十多年來只往一個方向走的曲線，跟各國政府公債期限一路拉長，其實是同一個現象的兩個鏡像。國家用拉長債務久期吸收財政壓力，家庭用拉長房貸久期吸收所得壓力，機制是同一個：用時間維度替換結構維度。

國家層級拉到極致是50年公債或永續債，個人層級拉到極致是40年房貸或代際接力，如父母出頭期款，本質上是把「期數」變成「世代數」的貸貸相傳。「新青安2.0如果收緊，就會是這個機制在家計部門遇到的第一個來自體制的反作用。」

王伯達提醒，如果你曾經申辦過新青安，也使用過寬限期，務必檢視一下自己的財務狀況與當初的貸款條件，預想一下如果現在寬限期結束，月付金會增加多少？如果無法負擔，最好近期先主動找銀行協商延長或調整還款方式，「如果等到年底大家一起來，那可能條件跟時間就不是那麼好談了。」