談住宅三法修法對房市利弊 賴正鎰：過度干預必致成本轉嫁 房價租金恐齊噴

政府推動「住宅三法」修正草案，引發業界關注。鄉林集團董事長賴正鎰今（3/11）日喊話，直指居住正義不應以打壓產業為代價，目前修法方向不僅挑戰建商經營模式，更可能因違反市場規律，導致房東預扣風險而引發「租金一次性暴漲」，且最終營建成本仍會轉嫁至房價，恐成為扼殺產業活力的枷鎖，呼籲政府應以「獎勵取代限制」，給予都更與婚育政策更務實的行政彈性。

賴正鎰分析政府在「危老與都更」法規變革，重點為「限制小基地容積獎勵」、「住宅使用比例限制（須達1/2以上）」、「新增協議合建稅賦優惠（土增稅/契稅減徵40%）」，並推動老宅延壽與補強，力拚2027年5月31日前完成修法，並計畫刪除2027年的落日期限，具有「短空長利」的雙重意義。

賴正鎰肯定政府取消期限，可避免過去建商為了容積獎勵而產生的「搶掛號」亂象，取消小基地容獎，可讓大基地開發回歸理性，有利於提升城市防災機能與景觀。然而，營建工料成本處於歷史高檔，若容積獎勵未隨物價動態調整，單靠刪除落日期限，恐怕難以吸引地主參與。

尤其是中南部等開發成本敏感度較高的地區，政府若無法提供穩定的稅賦優惠與行政效率補償，所謂的法規常態化恐將淪為紙上談兵。此外，他對政府力推「自主都更」表示疑慮，認為地主缺乏整合專業，政府應簡化「公私合建」的審議流程，而非僅側重補助自主都更。

針對租賃專法與住宅法的修正，賴正鎰直指，部分法規存在「扭曲市場機制」的風險，法規若強制保障3年租期或嚴格限制漲幅，從自由市場規律來看，房東為了彌補預期成本與未來風險，極可能在簽約首期便大幅調升租金，造成「租金一次性暴漲」，對租屋族絕非好事。

同時，住宅法將以「只租不售」為主，搭配租金補貼與包租代管的住宅政策，擬修正明定社會住宅應提供至少40%給弱勢族群，並新增至少20%租予新婚2年內或育有未成年子女的婚育家庭。

賴正鎰認為，少子化是社會共業，今年2月出生人口為6523名、年減37.32％，創下歷年單月新低，已經連續62個月「生不如死」，政府不應將所有社會責任推給配合興建社會住宅的開發商，尤其土地取得成本高昂，再要求建商負擔過重的代金或捐贈比例，最終隱形成本仍會轉嫁至房價，形成惡性循環。

賴正鎰感嘆，目前房市面臨信用管制與土建融成數限縮的重壓，加上住宅三法的種種限制，已然進入「寒冬」，今年329檔期案量已出現年減33%的驚人跌幅，若開發端因政策高壓全面縮手，後端的建材、室內設計、居家裝修乃至金融貸款等百業都將受到衝擊。

他呼籲，政府應加強與產業共商共識，在法規細則上應給予建商足夠的作業彈性，並以「獎勵代替限制」，透過金融政策放寬對首購族與剛性需求的支持，而非讓住宅法規成為扼殺產業活力的枷鎖，唯有讓開發端有合理的生存空間，危老重建與都更才能真正動起來。