今年Q1商用+土地交易衰退逾6成 高力國際：「量縮價跌」勢不可擋

國內經濟衰退、央行升息、打炒房政策讓建商與投資型買方縮手，高力國際（Colliers）統計，今年第一季商用不動產與土地交易買氣均較去年同期出現大幅落差，其中商用不動產交易額僅150億元、年減幅逾63%；土地買氣更差，僅145億元、年減幅逾73%。董事總經理劉學龍認為，今年展望從量縮「價修」轉為量縮「價跌」。

劉學龍強調，升息將拉高壽險業的投資報酬率從2.72%再拉高至2.845%，勢必加深投資難度，受到出口疲軟、終端消費去庫存化影響，不少科技業和製造業原本有遷移辦公室或廠房的規劃，都將轉趨保守，選擇續租的機率變多。

商用不動產和土地交易雙創新低 建商獵地年減近8成

五大國際商仲之一的高力國際（Colliers）今（3/27）舉辦第一季季報記者會，由高力國際董事總經理劉學隆率一級主管主持。劉學龍表示，今年第一季商用不動產及土地投資調查，房地產市場明顯吹起寒風，土地買氣比商用不動產還要差，本季僅145億元，創下2017年以來第一季最低。

劉學龍分析，在選擇性信用管制及持續升息的雙重壓力下，大幅拉高建商資金成本，加上民眾購屋觀望，各類型土地成交量均大幅下滑，住宅區與商業區土地交易額分別為61億元與35億元，均較去年同期大跌8成，而工業區用地約有34億元，年減43%。

在土地各類買家中，其中建商購地明顯轉趨保守，去年首季出手近356億元獵地，反觀今年第一季則萎縮至70億元、年減幅近8成；又六都中，以台中市衰退幅度最大，首季僅3.9億元，對照去年同期57.8億元、年減幅逾93%。

升息拉高壽險業投報率 連製造業、科技業都收手觀望

在商用不動產方面，研究部董事梁儀盈分析，今年第一季市場觀望氣氛濃厚，買方多保守以對，商用不動產交易額僅150億元，相較去年同期大減259億元，創下近3年同期最低。

觀察各類型商用不動產交易，今年崇越科技年初買入內湖廠辦，使得本季交易額由廠辦大樓位居首位，占整體約42%，而萎縮最明顯的是辦公室，今年首季交易額僅20億元左右，相較去年同期超過170億元，年萎縮幅度高達87%，其他如廠辦、廠房、倉儲、零售與飯店的交易額也呈現相同趨勢。 

同樣地，在買方類型中，壽險業者縮手最明顯，去年首季出手逾200億元，但今年第一季大減至不到20億元。梁儀盈表示，受到整體景氣影響，去年3月迄今連續5次升息，壽險業者最低收益率門檻拉高至2.845%，再加上標的難尋，是投資型買方縮手的主因。

觀察首季各縣市商用不動產買氣，除了台北市仍維持一定水準，其他五都及新竹地區都較去年同期大幅衰退。在局勢較動盪的狀態下，投資眼光會回流到一線城市，但投資物件較難尋得，且收益率也較難符合要求，中南部的收益率應該較能達到預期。

全球不景氣加去庫存持續進行 下半年後續有機會好轉

劉學龍說，全球經濟放緩，央行也下修國內全年GDP為2.21%，反映廠商普遍對景氣展望謹慎，投資擴張將趨緩；加上今年在高利率的大環境下，尤其壽險業者被要求最低收益率來到2.845%，勢必加深不動產投資難度。若以產品類型來看，高收益率勢必會成為投資人第一考量；而今年民間消費力道反彈顯大，應把握零售及飯店布局商機。

同時建議賣方，可重新調整資產組合，勿過度期待後市，而自用型買方如5G、雲端運算、 AI、電動車、綠能、生醫等下波產業亮點業者，以及高資產族群也可趁此時把握時機出價、儲備資產。不過，整體房市要好轉的話，恐怕要等到下半年再觀察。