軌道經濟讓商辦前景看好? 專家:竹桃高居前三名,這兩站還需時間發酵

2023-01-14 17:30 / 作者 徐筱嵐

近年吹起軌道經濟,只要靠近高鐵周邊的辦公大樓,都成為房市焦點。隨著升息、經濟情勢影響,軌道經濟似乎有點不靈,專家分析,排除大台北以外的高鐵站點,發展最看好的前三名是新竹站、桃園站和左營站,主因是產業進駐、帶動就業機會和居住需求;反觀台中站和台南站,分別受到地點限制和產業進駐仍不足的影響,發展不如預期。




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趙正義指出,私法人購買住宅採許可制衝擊到豪宅市場,資金則會選擇流入基本面較佳的商用不動產。徐筱嵐攝




私法人採許可制衝擊豪宅 商用不動產反成寵兒



眾所矚目的《平均地權條例》修正案於本月10日三讀通過,新法上路後,未來私法人購買住宅將依其取得的必要性及正當性,分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類。仲量聯行董事總經理趙正義受訪時說,私法人購買住宅雖採許可制,實質對豪宅交易較有影響,相較之下,商用不動產的長期收益佳、租金基本面穩定,近來市場也出現「租商辦不如買商辦」的氛圍。



以仲量聯行統計2022年整體趨勢,去年(2022)商用不動產投資表現,總投資額1,032億元、年減48%,主要交易以雙北為主,占全台交易總額近6成;至於交易類型,最大宗類別為辦公室,與前一年度相比,交易比例顯著提高,占總交易的60.3%。



另外,從政府去年積極推動的廣義民間參與公共建設案件中,有不少圍繞在高鐵和捷運議題上。仲量聯行不動產策略顧問部副總侯文信分析,從聯發科於去年6月中旬得標「高鐵新竹站專二區」開發案,並預計投入90億元打造企業辦公空間,以及近來高科技產業的詢問度,不難看出許多公司為了吸引台北人才,都鎖定高鐵周邊設置營運處或辦公大樓。




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在政府廣義民間參與公共建設案件中,有不少投資圍繞在高鐵和捷運議題上。取自仲量聯行




吸引台北人才「南下」新竹 產業在高鐵站周邊積極獵地



侯文信說,早上6時到8時,從台北的站點出發往新竹班次,幾乎呈現班班客滿,且抵達新竹站後,下車人數幾乎一半以上,高鐵已經成為通勤的重要交通工具,而高鐵新竹站過去雖然有建商辦,主要以投資客為主,且單層面積小,難以符合現在企業的大坪數需求,至少500坪至600坪以上。



所謂「物以稀貴」,侯文信指出,高鐵新竹站周邊的商辦稀缺,使得租金單坪上看1,400元至1,500元,甚至已經開價到1,800元,相當於台北市南京商圈商辦的租金價格。舉國泰竹北大樓為例,蓋完不到1年就全部租售完畢,又去年10月有一個指標案件、高鐵新竹站專一地上權招商案,也是由宏匯企業聯盟拿下最優申請人資格,已經有廠商表達要預租。



至於下一階段的搶手站點則是高鐵左營站,侯文信說,左營站是高雄市人口持續成長的地方,加上台積電進駐,有些企業在高鐵周邊尋找辦公大樓,由於過去十多年,高雄沒有新辦公大樓,既有辦公大樓屋齡都在20年到30年以上,顯現出高鐵站周邊的供給量不足,推估高雄將會跟隨台北的步伐,掀起一波「辦公大樓換屋潮」。




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高鐵通勤已成為不少上班族的選擇,侯文信分析,區域發展除了交通,產業進駐和就業機會也是蓬勃發展的重點。取自台灣高鐵




台中、台南未被青睞? 受地點和產業進駐多寡影響



反觀其他高鐵站似乎沒這麼搶手?特別是近年來,房價被炒得火熱的台中市。侯文信分析,以高鐵沿線來看,排除大台北地區的站點,發展最好的順序為新竹站、桃園站和高雄站,高鐵台中站的地理位置較偏,且土地供給量大,觀察現階段該站周邊以住宅開發較多,產業進駐不若前述幾個站熱絡。



另一處受矚目的站點為高鐵台南站,原本預期台積電進駐會帶來效應,卻不如預期?侯文信則說,台南站周邊雖有會展中心、工研院、沙崙智慧綠能科學城等,但缺乏產業進駐,實際就業人口不多,畢竟台南還是以南科、新化、善化地區為主,發展需要時間。



侯文信認為,一般產業進駐某個地區後,工作機會增加,也帶動周邊住宅需求,「由商用帶動一般住宅是比較健康的」,畢竟有上班族在當地就業,長時間後,產生居住需求,「這就是剛性需求,不是投資客炒房」,對房市也比較健康。




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