升息衝擊讓建商縮手 商用不動產和土地交易雙創近4年新低

受到全球持續升息、終端需求放緩與經濟下行影響，不動產買氣受衝擊，根據第一太平戴維斯（Savills）發布統計，截至今年12月14日，大型商用不動產交易金額達1,325億元，比去年減少25%；建商購地動能減半影響，今年大型土地交易與地上權合計僅1,767億元，年減幅度達39%，商用不動產與土地總成交金額，皆寫下近四年低點。

第一太平戴維斯（Savills）今舉行年終記者會並發布最新統計，第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，受到央行持續升息影響，不動產買氣自今年下半年起明顯降溫，第四季商用不動產金額僅161億元，呈現旺季不旺的格局，為近10季最低單季交易規模，所幸上半年買氣穩健，讓全年交易量能維持1,325億元的相對高水位。

在各類不動產中，商辦是唯一正成長的類別，成交金額達469億元，規模較去年翻倍，主因壽險業與專業投資機構積極布局，包括保力達以每坪210萬元買下信義計畫區統一國際大樓整層辦公室，中國人壽斥資120億元購置台中市七期整棟辦公大樓，辦公室單價陸續創下紀錄。

不過，受到科技業因庫存升溫與接單能見度不高，導致擴廠需求較去年下滑，廠房與廠辦今年交易金額僅為301億與277億元，加計公部門釋地所帶動的工業土地交易，工業不動產（包含廠房、廠辦與工業土地）全年交易金額達到1,332億元，較去年微減9%，仍站穩台商回台投資潮以來，交易的次高規模。

整體工業不動產呈現「量縮價漲」的局面，主要工業區今年土地單價漲幅約11%，自2016年調查以來第二高的漲幅，具備三種特性的工業區漲幅最明顯，一是單價在1字頭的工業區，具價格吸引力；二是位於科學園區周邊工業區，可享產業外溢效果；三是位於捷運沿線的都會型工業區，在都更與工業立體化政策帶動下，由平面式改為立體使用。

在商用不動產方面，黃瑞楠指出，央行今年連續3季升息，商用不動產的自用型買方轉為保守，而投資型買盤未受影響，投資交易占比達到63%，規模與去年相當，其中保險業成為今年最積極的投資買盤，投入金額超過403億元，較去年增加3成。

不過，隨著基準利率調升，不動產投資最低投報率門檻提高到2.595%，保險業轉投資策略持續轉向雙北市以外的投資標的，今年有7成的資金布局雙北以外的不動產，包括具穩定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓等。

值得注意的是，專業投資機構也相當活耀，包括資產管理公司、投資公司或家族辦公室等企業，全年投資金額達到160億元，成為第二大宗投資人，並且特別偏好台北市的辦公室與廠辦產品。

受到住宅市場買氣下滑，房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸，土地交易規模明顯下滑，全年成交金額減少39%，建商購地動能明顯萎縮，全年購地金額為1,059億元，年減率達5成，主因除了公部門減少釋出建地，建商在疫情期間購地金額逾6,000億元，土地庫存豐富，也對新案評估更謹慎。

展望明年，黃瑞楠認為，在利率緩升、經濟發展穩定，商用不動產價格與買氣將維穩，而政府研議中的《平均地權條例》修正案，若未來私法人購置住宅將採許可制，有機會將高資產族群導入商用不動產市場，都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠；隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資，顯示產業鏈在台持續深化的動力，帶動廠房以現代化物流的需求，挹注工業地價格緩步向上。