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    國產署擴大以地易地範圍 可對價格提異議 估價師:異議成功率低

    2022-11-30 14:56 / 作者 徐筱嵐

    財政部國有財產署修正「國有非公用不動產交換辦法」,讓都市計畫範圍內的國有地與私有地辦理交換的區位範圍,從僅限位於同一街廓或重劃區,放寬至可在同一都市計畫範圍內辦理;同時新增私有地所有權人得對查估評定價值提出異議。不過,估價師說,在估算價格和辦理交換時容易有爭議,過去提出異議成功機率低,希望針對這些問題進行改善。




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    國產署修正辦法後,讓都計範圍內的國有地與私有地辦理交換的區位範圍,放寬至可在同一都市計畫範圍內辦理土地交換。取自國產署




    許多民間用地周邊毗鄰到國有土地,想進行整合運用或開發,常常因為卡在一小塊畸零地而動彈不得。為了讓土地運用更彈性,財政部國有財產署趕在11月底前修正「國有非公用不動產交換辦法」。



    國產署副署長游適銘說明,辦法修正前,在都市計畫區內的國有地和私有地辦理交換的區位範圍,僅限於位於同一街廓或毗鄰街廓,或是位在同一個重劃區為限。但考量部分的國有地因為地形、位置等情況,加上全台有400多個都市計劃區,為了提高土地的運用效益,讓私地主有更多的選擇範圍,放寬至同一個都市計畫區域內,可供單獨建築使用的用地來進行交換。



    以往中央機關為達成特定公務或公共目的而需用私有地,都會依照國有財產計價方式規定委外估價後辦理交換,若私有地主對價格有異議,國產署不會受理,而本次修正納入「私有地的所有權人可對查估評定價值提出異議」,一旦私地主對估值有疑慮,可透過異議機制反應。




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    國產署副署長游適銘說,公、私土地辦理交換都會依照國有財產計價方式規定委外估價,本次納入私地主可對查估評定價值提出異議。徐筱嵐攝




    游適銘說,國產署對於面積500坪以上的國有地採取只租不售,實務上需要取得所有權,又會想透過地上權或委託經營方式來取得使用權,修正辦法後,可透過等值交換使用辦法,讓民間可取得國有地,進行更多整合和運用。



    身為不動產估價師、同時擔任不動產聯盟總會監事長黃昭閔受訪時說,許多國有土地過去是水道或既成道路,經過時間演變及土地開發變成畸零地,這些土地往往緊鄰私有地,「國有非公用不動產交換辦法」修正後,讓公、私有土地可以交換,讓地籍重新整理,整合為高度利用土地,可以創造最大效益。



    不過,黃昭閔也提到,土地價值如何計價是根據該辦法的第5條之1規定,「應由不動產需求機關依國有財產計價方式規定,委由不動產估價師或適當機構查估不動產價值,並將估價報告書函送執行機關依規定辦理評定。」簡單地說,計價作業是由各方分署或分處來處理,從地方到中央會經過兩次的估價小組審議,通過後對民間提出交易價格。




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    黃昭閔直指政府計價會與民間期待值不同,即便私地主向政府提出異議,但成功機率頗低。徐筱嵐攝




    黃昭閔以自身經驗指出,一般國產署的計價會比民間高一些,民眾若有異議,就得重新請不動產估價師提出申復,再送請估價小組審查,往往異議成功的機率並不高,「大概可以用十賭九輸來形容」,最常出現的狀況是,某塊農地上有蓋鐵皮工廠,依照土地編定類應以農地價格來計算,但地方單位往往就以土地使用分區的標準,使得公家跟民間的認定會出現價格落差。



    黃昭閔說,另一種狀況是等值交換為前提,價格轉換時,會出現小坪數換大坪數,引發部分民眾的不滿,這也是公私土地交換常見的問題之一。政府有心想要促進土地利用的美意值得肯定,在計價跟異議的部分或許還有檢討空間。




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