北市危老案驚爆爛尾 專家嘆「只會越來越多」 預售屋續建機制不應擺爛

為了加速並鼓勵老屋重建，政府自2017年5月祭出《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，給予超優惠容積獎勵和租稅減免，尤其台北市老屋堪稱全台之最，申請危老建案的件數也是全台最多。近年來，營建成本高漲、缺工問題衝擊，不少建商「落跑」留下爛尾樓糾紛，專家認為，既然履約保證都給不了地主和消費者「保障」，政府去年底承諾要強化「續建機制」，就應該落實或建立保險機制，遏止爛尾樓風暴延燒！


建商無預警「落跑」 北市府對2危老建案罕見警示

受到缺工缺料、營建成本飆漲，部分資金不足的建設公司放任建案成為「爛尾樓」，現在就連台北市的危老重建案也爆發建商落跑，一口氣出現2筆爛尾樓；台北市地政局日前證實，這2區危老重建案都是嘉源建設，分別是位於北投區的「泊山妍」及大同區的「嘉源埕驛」，也被市府直接註記「無法依約定完工警示」。

根據不動產資訊平台資料顯示，今年第1季全台住宅平均屋齡32年，房屋稅籍住宅類共910萬戶，其中，台北市的平均屋齡為36.87年；在90萬4912戶有房屋稅籍的住宅數量中，近72%的住宅屋齡都在30年以上，而屋齡超過50年以上的有13.7%。

危老重建限制寬鬆 申請量大卻難開工

從老屋的數量來看，不難理解為何危老重建案在台北市炙手可熱，又相較於都市更新案，危老重建案的同意門檻彈性極高，建物只要經100%土地及合法建物所有權人同意，經過相關單位的建築結構鑒定，確認符合危老建築資格，就能申請建築執照開始重建與施工。

危老重建不必舉辦公聽會、聽證會等程序，還享有容積獎勵、賦稅減免等，再加上沒有面積限制，即便基地小都能進行。


由於限制較為寬鬆、政府給予的獎勵又多，讓許多地主和建商趨之若鶩。

元宏不動產加值服務平台總監陳傑鳴表示，台北市在2020年和2021年的核准案件數，都超過200件以上，到了2022年出現明顯下滑的趨勢，主要是營建成本高漲、缺工嚴重，大約在3年間漲幅2至3成左右。

營建成本翻漲 交屋時間延後最長10年

以台北市為例，陳傑鳴說，大約2、3年前，每坪的營建成本約18萬到20萬，現在每坪最起碼25萬元起跳，再加上政府打炒房、連續升息的衝擊，當初談好的分配比例，建商評估後發現不划算，也難以抵銷營建成本，所以危老重建案的申請數量明顯減少；即便審核通過，建商也拖延不蓋，甚至乾脆「跑路」，使得爛尾樓糾紛越來越多。

陳傑鳴說，早期的大樓建案，大約2到3年就能完工交屋，現在已經拉長到5年，還有到10年，尤其是預售案，這已經無關危老重建，在工程期限被拉長的情況下，會產生很大的變數；營建成本持續上揚，缺工情況又是過去的2到3倍，成為未來的隱憂，只能說爛尾樓問題一定會繼續發生。


對於近年持續爆發的爛尾樓問題，高源不動產估價師陳碧源直指，從制度面來看，先不管是不是危老建案，現行的預售屋履約保證有「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」等5種方式，儘管有銀行或信託業者管理，往往只能拿回一部份投入的金額，有些甚至討不回來，嚴格來說「爛尾樓並不是大家要的結果」，能否續建、讓工程順利走完才是地主跟消費者最迫切需要的，也就是「續建機制」。

政府去年底允諾續建機制 應亡羊補牢再強化

陳碧源指出，現行有「續建機制」，但費用極高，沒有幾家建商、銀行或信託業者能夠承諾，尤其是銀行端，許多建商為了貸款，就和銀行合作價金信託，產生所謂的搭售行為，這其實違反《公平交易法》，所以從最近爆發的爛尾樓糾紛來看，銀行就只能做到退款，還要看是否有其他債權人向法院聲請扣押建商的履保受益權，消費者不見得能領到帳戶內的款項。


陳碧源認為，政府之前曾提過要強化預售屋續建機制，到現在卻沒有確切的作法，回過頭來談危老重建案，也會涉及這個部分；危老建案既然涉及到政府給予容積獎勵和租稅優惠，就意味著政府有管理的義務和責任，去檢視危老重建案的「權益分配」合理性，不能只認定為民間的私契約就放手不管。

陳碧源也說，觀察目前的房市情況，許多建商以案養案，一旦資金出現缺口，就會出現連鎖效應，爛尾樓糾紛只會越來越多，政府應該思考是否要建立營建業的「履約保證」，能夠確保建案能夠續建的補救方式，就像民眾購買保險的概念，也勢必會增加購屋成本，卻能多一分保障。如果政府仍不願處理，問題恐怕只會像滾雪球一樣。