預售屋與成屋價差解密 北市這一區最高差7成 新北這一區反差行情僅0.5萬

永慶房屋根據實價登錄資料，統計2021年雙北各行政區預售屋與成屋房價發現，台北市松山區預售屋與成屋價差高達70.4%，價差為北市之冠，其次則是中正區，價差也超過4成；而新北市價差最高的地區為新店區43.3%，三峽區則出現成屋均價比預售屋多出0.5萬的反差行情。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近兩年在全球資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況下，推升購買實質資產的需求，房市交易熱絡，讓民眾產生房價上漲的預期，又營建成本上揚，預售屋價格走升，造成預售屋與成屋價差幅度大的狀況。

台北松山區價差最高達7成 信義區價差最小

內政部推動「實價登錄2.0」自去年7月上路後，成屋實價揭露至門牌，而預售屋成交價格也即時揭露。永慶房屋觀察台北市各行政區的預售屋與成屋價差，以松山區價差70.4%最高，預售屋均價為每坪144.3萬元，成屋均價為每坪84.7萬元，兩者差距高達59.6萬元。

陳金萍表示，松山區位居北市蛋黃區，屬於早期開發區，成屋的屋齡較大，有8成以上成屋的屋齡在10年以上，由於開發趨近飽和，素地取得不易，近年新推案多為都更或危老重建，加上新推案多坐落於精華地段，也有不少大坪數豪宅新案，在實價登錄上揭露的預售屋成交價高昂，豪宅單價至少百萬起跳，甚至每坪最高突破200萬元，是松山區預售屋與成屋價差最大的主因。

價差幅度居次的中正區，預售與成屋價差44.7%，北投區與中山區則以價差37.9%與36.5%分別排名第三與第四。陳金萍說明，預售屋是一種「期貨」的概念，賣的是未來潛力，價格通常會比成屋高，台北市12個行政區中，就有7個行政區預售屋與成屋價差在3成以上，相當驚人，須特別留意。

陳金萍補充，台北市開發較早，可開發的土地大都發展完成，大規模素地難尋，也鮮少有新重劃區釋出，因此，新推案大都仰賴都更或危老，而建商或開發者願意花費心力整合地主重建，通常都是容積率高、重要道路旁才能受到青睞，因此，台北市預售屋新推案開價普遍都在百萬以上。

新北價差最大在新店 三峽最不同 成屋高於預售0.5萬

新北市預售屋與成屋價差最大的行政區是新店區，價差幅度43.3%，其次則是泰山區與蘆洲區，價差分別為35.6%與26.5%。陳金萍說，3區的預售屋交易多集中於重劃區，包括新店的央北重劃區，泰山與新莊交界的塭仔圳重劃區，雖去年底才拆遷完成，重劃仍處於未完成階段，但新泰、港泰自辦重劃區已提前開跑推案，也是預售交易熱區。

此外，蘆洲的南港子重劃區、捷運蘆洲站周邊的銀河灣計畫也在列，這些重劃區地理位置都在該區的精華地段，發展前景被看好，預售屋均價獲得支撐力道，使得預售屋均價與成屋價差在新北市各行政區中名列前茅。

而新北市的行政區中，僅三峽區預售屋均價較成屋便宜，預售屋均價較成屋少0.5萬元。陳金萍說，三峽區成屋交易以北大特區一帶為主力，因開發約15年，區域內生活機能已完備，加上重劃區方正的街廓規劃，吸引不少首購或換屋族群進駐，購屋需求穩定，支撐成屋均價。

三峽區在2021年的成屋均價為29.8萬元，而預售屋交易較分散，分布於大學路、大同路、民生街周邊，讓三峽區預售屋均價與成屋相當，甚至小幅低於成屋價格，也顯示房價高低與地段優劣成正比。