危老容積獎勵10%降到6% 這縣市的老透天交易年減3成

危老重建條例自2017年5月公布實施後，因前三年的容積獎勵為10%，使得老宅最多的台北市成為房市亮點，其中，屋齡30年以上的老透天交易量從該年起連年攀升，到2020年交易量達514筆、成交額近252億元，但2021年開始，容積獎勵降為6%，交易量下滑至409筆，成交額僅171.8億元，年減3成以上。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，危老重建需要100%的土地及合法建物所有權人同意，但吳基地面積限制，且透天產權相對單純，是危老議題下的熱門物件類型；不過，根據都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老重建條例）規定，自2017年5月10日起，施行前三年，容積獎勵為10%，自2020年5月之後，每年減少2%容積獎勵，降低投資人及開發方的進場意願。

根據內政部實價登錄統計，2017年至2021年間，台北市各行政區30年以上的透天交易，成交總金額最高為士林區177.6億元，第二高為北投區143.1億元，中山區及大同區近5年的成交總金額也破百億，不過，成交筆數最多的萬華區，雖以388筆成交量居冠，但銷售總金額未達百億，成交總金額僅排台北市第5名。

郎美囡表示，台北市居住密度高、素地稀缺，土地坪數大的透天成為整合開發的目標，經過危老及都更議題發酵，具開發價值、產權單純的透天更顯珍貴，市場上供給量最多在士林區、北投區及萬華區，開發早且供給多，近年不少移轉個案因為繼承發生而積極轉手，更讓交易加溫。

其中，士林區及北投區的透天，若位在主要道路且面積大者，總價可在5,000萬以上，加上有北投士林科技園區加持，近年成交表現不俗，反觀萬華區的交易筆數最多，但大多為屋況老舊、土地面積小的透天，而地段佳、具有店面效益的透天屋主通常惜售，或買賣雙方價格拉鋸，使得成交總價偏低。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，透天產權單純，具有進可攻退可守的優勢，若符合危老條件者、可單獨重建的個案，更獲投資人青睞，也提醒有意願轉進這類產品的購屋者，由於時程獎勵逐年減少，儘管各地方政府也有危老補助，其申請期限不同，有長期作戰打算的投資者，個案本身最好有租金收益。