送兒千萬宅、製造「金流」避贈與稅？戶頭裡「不尋常現象」　國稅局一句話讓父子露餡

一位父親想把名下價值1100萬的房子，移轉給30多歲的兒子，但想要避掉贈與稅減少負擔，因此向銀行貸款800萬元，其餘300萬元由兒子戶頭匯款，完成「買賣」房屋的交易金流。

原本以為這樣可以避開贈與稅，但是兒子戶頭內突然多出的300萬，讓國稅局找上門、詢問這些存款是哪裡來的，雖然兒子表示是靠平常生意獲利賺取，但是因為提不出確切證據，仍遭到課稅。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，依據遺產及贈與稅法第5條規定，只要是二等親內的親屬間財產買賣，皆視同贈與必須要課徵贈與稅，除非納稅義務人能夠提出已支付價款的確實證明，才可以免除。

鄭文在說明，一般親屬間不動產買賣金流部分，可以區分為「自備款」和「銀行貸款」2部份。

如果要用買賣的方式，那麼自備款必須是買方的自有資金，或不是由出賣人貸與提供擔保向他人借得者。因此，當國稅局要求提出資金證據時，買方如果平時有存錢，只要提出購屋交易前的定存解約、保險費解約、其他不動產向銀行的抵押貸款等等，這些都是可以當成有力的證據。

但如果買方戶頭突然出現大筆存款，即便從帳目上看不屬於賣方、親屬匯款，但提不出合理、具體解釋的話，國稅局依然會課贈與稅。

鄭文在指出，就算買方交易時需要辦理銀行貸款，但其「償債能力」也是國稅局稽查的重點。

舉例來說，買方所得稅若是報年收入36萬元，但是卻向銀行房屋貸款年繳48萬元，也就是一個月要繳納4萬元，就會被認為沒有「償債能力」，還是會被課贈與稅。

除了贈與稅，二親等之間不動產買賣，還存在契稅、土地增值稅需要繳納。鄭文在說明，許多人以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與，就不用繳契稅、土地增值稅。

其實不然，無論買賣或是贈與不動產，買方都需要繳納契稅、土地增值稅，除非是繼承案件才免納契稅、土地增值稅。

鄭文在提醒民眾，如果要辦理二親等不動產買賣前，相關的稅費都一定要先查算清楚，避免省了贈與稅，卻要繳大筆的契稅、土地增值稅。

文章出處：今周刊

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