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    從地堡到豪華公寓 德國房地產榮景如何走向破滅?

    2023-09-01 16:51 / 作者 林宜萱
    2023年8月27日,德國慕尼黑一處由地堡改建而成的豪華公寓,最上面三層原是德國房地產公司Euroboden老闆輝格邁爾自住,2022年12月宣布出售。路透社
    德國房地產商Euroboden上月申請破產,這家專門將二戰後的地堡改建為豪華公寓的公司,近一年來房產滯銷,經歷了疫情、通膨、俄烏戰爭後,去年各國央行升息,讓德國房地產榮景迅速破滅。業界人士擔心,德國的房市衰退可能會比90年代原東德地區的房市崩潰還要嚴重。

    路透社今(9/1)報導,多年來的低利率推動全球繁榮,德國房地產被認為和德國本身一樣安全又穩定,投資熱潮持續;德國是歐洲第二大的房地產投資市場,僅次於英國,佔德國經濟產出的五分之一,每10個工作機會就有1個和房地產有關。

    不過,德國今年上半年的新成屋,比前兩年同期少了將近一半。市場諮詢公司FalkenSteg的破產清償律師皮特斯(Tillmann Peeters)表示,「我們正以危險的速度邁入撞牆期,第一批開發商已經倒下了,越有越來越多人跟著倒」。

    報導指出,銀行利率急升、能源和建築成本高漲,結束了德國房地產熱潮,導致開發商破產、凍結交易、降低房價。尤其歐洲央行去年開始升息,導致貸款和尋找買家的難度都提高,Euroboden這些開發商遭逢巨變。

    Euroboden創辦人輝格邁爾(Stefan Hoeglmaier)於2010年向政府購買了一個位於慕尼黑的破舊地堡;這個地堡位於高級地段,輝格邁爾收購後將之改建為7層樓的豪華公寓,第5至7樓自住。
    輝格邁爾收購地堡後改建的公寓,5-7樓自住,2022年12月宣布出售。路透社

    輝格邁爾的豪華公寓,附近有墓園。路透社

    接下來10年,輝格邁爾依照這個模式,找知名建築與室內設計師合作,創造了數千萬歐元,事業拓展到柏林和其他地區,再開2間子公司。

    去年升息時,德國房地產界許多人措手不及,Euroboden在10月發布營利預警,到了年底,輝格邁爾已經不得不出售他住的那間豪華公寓,Euroboden在法蘭克福的辦公室也關閉。今年7月底,公司找投資人來開會,希望他們同意對9200萬歐元的未償債券進行債務重組,但有些投資人不同意,公司數天後申請破產。

    Euroboden自始至終都把破產原因歸咎於新冠肺炎疫情、俄烏戰爭、通膨和升息。它也不是德國唯一一個申請破產的案例。

    總部在杜塞道夫的Gerch,旗下開發中的建案價值高達40億歐元,也在8月申請破產,是目前倒下的最大一間房地產商。同月稍早,紐倫堡房地產專案公司(PROJECT Immobilien Nürnberg)申請破產,手上建案投資額32億歐元。

    德國房地產專家擔憂,這可能引發比1990年代更嚴重的房市衰退。1989年11月柏林圍牆倒塌後,東德地區一度也出現房地產熱潮,隨後就崩潰。

    崩潰快,反應慢

    德國破產管理人協會 (VID)主席尼林(Christoph Niering)說,「營建成本上升、工作地點習慣的改變、升息,代表我們會看到越來越多開發商失去動力。大多數人沒有預見這場危機來臨,因此現在它的發展速度之快,令人感到訝異」。
    2023年8月29日,德國房地產商Euroboden在慕尼黑一處工地,同樣是收購地堡後改建。路透社

    路透社

    路透社指出,德國放款機構的反應速度也很慢。2020年房市升溫時,德國央行警告國內銀行,國內貸款有7成是房地產相關,過度集中;今年8月,德國央行又警告,雖然房地產貸款佔比有降低,但還是過高,不過德國央行也只是表示,希望目前的低失業率代表借款人都能還得出貸款。

    德國和瑞典是歐陸房市降溫影響最嚴重的國家,這是全球整體趨勢,例如中國房市崩盤也很嚴重,從恆大到碧桂園,一個個面臨危機。

    讓Euroboden起家的地堡們,大多建於1940年代,為了讓居民躲避同盟國的轟炸;戰後,地堡附近的區域成了納粹戰犯和難民的營地,地堡、碉堡、防空洞則是變成廣告牆。

    自2005年以來,德國政府已經售出320個地堡。Euroboden老闆輝格邁爾住的頂層3樓公寓,每層面積115坪,頂樓還有露台,最初掛牌售價略低於1300萬歐元(約4.5億元台幣),今年稍早降至1100萬歐元(約3.8億元台幣),仍是德國最貴的公寓之一。出售資訊寫著:「如果有興趣,家具和燈飾都可以單買。」
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