房市急凍、5未爆彈倒數！房仲全聯會：政策卡死　農曆年後恐現倒閉潮

房市交易陷入急凍，房仲全聯會理事長王瑞祺今（2/2）日表示，當前房市已非單純的景氣循環，而是在長期政策干預與央行信用緊縮下，累積出五顆「已在倒數計時」的未爆彈，2025年全國買賣移轉棟數雖守住26萬棟，但扣除被迫交屋的預售案件，中古屋交易已跌至30年低點，「這不是修正，而是結構性寒冬」，選定 「卡」 作為2026年的房市關鍵字，意指政府過度介入的手，卡住產業與經濟的流動性。

王瑞祺指出，政府祭出七波打房，房價未見合理回落，市場交易功能卻先被卡死，問題不在於民眾和需求，而是政策錯置，把整個產業推向懸崖邊，在長期政策干預與央行信用緊縮下，整個房市已形成5顆未爆彈，目前雖尚未真正引爆、但卻已開始倒數計時。

王瑞祺說，第一顆未爆彈是2026至2028年將迎來約36萬戶預售完工交屋潮，這些房子多在資金寬鬆、房市高檔時期銷售，如今遇上貸款成數縮水、銀行保守貸放、買方信心全面退卻，買方不是不想交屋，而是籌不到錢，當交屋資金斷鏈，轉售潮將湧入二手市場，特定新重劃區、供給過量區，恐出現「急跌式修正」，進一步衝擊市場信心與區域房價。

第二顆未爆彈，王瑞祺認為，目前市場最大的結構性問題，並非投資炒作，而是「有真需求的人買不了房」，首購名義上可貸8成，實務卻僅5至6成，寬限期縮短、利率快速跳升，讓自住族現金流難以承受，違反政府照顧首購自住政策。換屋族因「先買後賣」在銀行端實質停擺、第二屋貸款一律壓至5成，形同被全面封殺，當首購、換屋都被擠出市場，市場不流動，本身就是最大的風險。

王瑞祺指出，第三顆未爆彈，隨著銷售速度大幅放緩，最先承壓的並非大型建商，而是土地成本高、槓桿高的中小型建商，當預售去化不如預期，卻已背負工程款與融資壓力，恐出現延遲交屋、品質下滑，甚至零星財務危機個案，近期｢土方之亂」對中小型建商衝擊更大，市場已經開始出現的訊號，一旦失控，將加劇銀行保守心態，形成惡性循環。

至於第四顆未爆彈，王瑞祺警告，政府若持續以「壓價」作為唯一目標，後果恐怕超出想像，全台約950萬戶住宅，若平均每戶1000萬元，房價只要下跌一成，就等於頓時蒸發掉9.5兆元的全民財富，等同於三年的中央政府總預算。

最後一顆未爆彈，王瑞祺直言，房仲與代銷等產業高度仰賴成交量，去年已有超過5成房仲業者瀕臨虧損邊緣，部分店東甚至為求生存，不得不動用個人資產或出售持股挹注資金，經營環境十分艱困，交易量一旦腰斬，很多人收入幾乎歸零，農曆年後恐出現明顯關店與失業潮。

房仲全國聯合將2026年房市關鍵字定為「卡」，王瑞祺形容，「那一橫，就是政府過度介入市場的手」，政府應正視市場的這些未爆彈，儘速調整信用政策、放寬第二屋與換屋貸款限制，並與產業建立實質對話機制。