雙北高公設比創新高！北市小基地建案逼近4成 專家曝房價高悲歌使然

根據住展雜誌統計，2025年雙北新案平均公設比雙雙站上歷史高點，台北市突破3成5，新北市以些微差距僅追在後，其中，北市公設比破4成的建案相較前一年翻倍成長。專家分析，主因在於素地稀缺導致小基地建案大增，在難以分攤法定設施下，高公設比成為常態，加上高房價與信貸緊縮，市場出現「犧牲空間換取門檻」的悲歌，具備捷運機能的千萬元總價小宅即使公設比破4成，仍能逆勢熱銷。

根據住展雜誌統計，2025年公開的雙北新成屋、預售屋建案（統計華廈、大樓建築，不含5層樓以下公寓、透天）平均公設比，台北市為35.7%，新北市也有34.7%，雖與前幾年的差距不大，仍為統計紀錄以來高點，尤其台北市在40%以上的高公設比新案來到一成，前年則為5%。



住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，建築基地面積大小與公設比高低息息相關，小基地案因興建戶數較少的社區，難以分攤公設，而法定逃生消防等設施又占去一定公設空間，便容易產生高公設比產品，而素地稀缺與危老案盛行的台北市遂成為小基地案大本營，加上去年景氣不佳，公開案數量少，更凸顯其比例，台北市在去年推出低於200坪基地的新案就占了近4成，2024則為3成。

即使有較多土地可利用的新北市，面臨市況差而改推市區小基地案也能降低建商銷售風險，去年在新北市就有2成的新推案是低於200坪基地面積，前年則不到1成5，也與高公設走勢正相關。

在高房價悲歌之下，就算高公設比，卻出於小宅能壓低總價的特性，市場依舊買單，像逆勢快節奏完銷的台北市延三夜市一帶的「伊寧橋寓」、景美的「怡富景絵」公設比都來到4成，但皆有小坪數甚至套房規劃，成交可落在千萬元總價帶，且均有首都捷運生活圈機能，縱然犧牲室內空間，但好入手與期待未來轉手獲利終究引起買盤興趣。

此外，雙北的相對低公設比新案已難覓，還能有僅3成左右公設比的新案都屬零星，去年低於32%公設比的新開案個數就不到1成，這類產品自然有其吸引力，比方說公設比不到32%的台北市大同區「大同新豐采」在亮相三季內結案，而公設比只有30.4%的新北市永和區「新碩永傳」銷況亦進入尾聲。

陳炳辰指出，雙北後續在內湖區、萬華區、中山區、大安區、三重區都已有小基地案預告登場，預期公設比不低，而今年將有虛坪改革相關調整上路，或有機會調整新案公設比數據，但要注意的是因為銷售總價不變下，換算較少的坪數反而演為更高單價局勢，高房價問題並無法由此解決，只是稍微平衡心理層面上的感受，購買的公設能夠較有其必要性。