豪宅買盤退燒！北市交易縮水4成 僅剩「港湖」一枝獨秀

央行近年出重手打房，尤其劍指高總價市場，豪宅買氣進入寒冬。房仲業者觀察台北地政雲資料，2025年台北市總價逾7000萬元的豪宅，交易量全年僅561件，創2012年有統計以來新低，且12行政區中僅內湖、南港交易表現相對抗跌，其餘行政區豪宅交易量均大減4成以上。專家分析，高價住宅最高貸款成數僅3成，高資產族須準備7成自備款，預期今年豪宅市場將維持「量縮價盤」格局，地段價值將成為資產保值的唯一關鍵。

央行自2024年9月推出第七波信用管制措施，限制高價住宅最高貸款成數僅3成，且無寬限期，而台北市總價逾7000萬元房產被定義為高價住宅，總價帶形成「豪宅紅線」。根據台北地政雲資料，北市總價高於7000萬元豪宅交易量，2025年僅561件，相較2024年大減42.5%，並創下2012年有統計以來歷史新低。

住商不動台北市區協理錢思明分析，北市豪宅市場2025年面臨前所未有的寒冬，主因是高總價住宅受信用管制措施嚴控，高資產族群出手需準備至少7成自備款，大幅墊高進場門檻，加諸市場氛圍不佳，高總價物件價格波動幅動亦更勝以往，除了少數較具話題個案之外，北市豪宅成交單價已難以複製先前屢創新天價的榮景，致使豪宅客群進場意願大幅降低。

進一步分析各行政區數據，傳統豪宅聚落如大安、信義等區，交易量減幅皆在4成，其中大安區從182筆跌至108筆，減幅逾4成；信義區更是從78筆跌至38筆，年減5成、直接腰斬；至於北市蛋白區的大同、萬華及文山區，豪宅交易量體更大幅縮水6至7成；值得注意的是，內湖、南港區豪宅交易量體，減幅僅約1至2成，為減幅最少的兩大行政區。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，北市豪宅市場一片慘綠中，港湖地區表現相對具有韌性，主因在於產業紅利，區域有內湖科技園區、南港軟體產業園區，匯聚大量科技產業與跨國企業，吸引高收入的科技新貴與企業主移居，支撐當地剛性需求；此外，港湖地區近年有不少新興重劃區與指標型豪宅案推出，相較於市中心老舊商圈，更受新一代高資產客群青睞，使得交易量較顯抗跌。

賴志昶提醒，豪宅市場受政策影響，流動性大幅降低已是不爭事實，對賣方來說，僅能拉長銷售期等待有緣人；而有意置產的高資產買方，目前市場議價空間略有鬆動，不失為進場看屋好時機，但仍需審慎評估自身現金流，以及仍具未來性的區塊進場，以免在房市波動下讓資產大幅縮水。展望2026年豪宅房市，變數仍多，高總價產品將續呈量縮價盤格局，回歸基本面與地段價值，將是未來保值唯一關鍵。