【房市928檔期增溫2-2】「新青安」能心安？ 學者示警：負擔得起才進場 慎防未來高利率風險

今年8月上路的新青安優貸方案，刺激首購族或剛性需求的購屋意願，讓房市交易回溫，但學者分析，補貼利率、拉高貸款金額、延長貸款年限和寬限期等，對力有未逮的民眾恐怕是加重負擔，一旦利率正常化、萬物續漲、高齡少子化等影響加劇，民眾要提防壓垮駱駝的最後一根稻草，因為到時「政府也買不了單」。

「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」8月1日上路，由政府加碼補助利息1碼（0.25個百分點），搭配公股銀行減半碼優惠總共1.5碼，一段式利率從2.025%降為1.775%，貸款年限40年、寬限期5年，貸款額度上限1000萬元，利息補貼3年，吸引不少首購、自住族群搶貸。



新青安8/1上路 官方民間皆認證提升購屋意願

央行日前公布8月五大銀行新增房貸及全體銀行房貸餘額統計，五大銀行新增房貸餘額從564.24增至632.01億元，月增67.77億元，主要原因就是新青安房貸的申貸熱絡，而全體國銀青安房貸餘額為6083億元，月增102億元，占國銀房貸餘額的比重也從7月的6.22%增至6.28%。

永慶房產集團發布今年第4季趨勢前瞻報告調查時，有79%的民眾認為，新青安優貸方案會增加購屋意願，特別在四大面向的優惠條件中，以利息補貼與提高貸款額度最具吸引力，占比分別為36%與27%。

業務總經理葉凌棋也說，房市政策衝擊淡化，房市也回歸供需基本面，加上新青安優惠貸款利多，讓不少有意進場的首購族加速購屋時程，這些購屋者原本就有購屋規劃，使得8月和9月的全台交易量出現小幅上揚，不過，新青安的效益能帶動多久，還需要長時間觀察，並進一步分析。



新青安「真心安」？ 學者憂多數購屋族恐難以負擔

新青安優貸方案帶動房市回溫，卻也有部分隱憂，近一兩個月以來，不少有意購屋的民眾積極詢問，雙薪家庭或育有1、2名以上子女的小家庭等，紛紛以薪資和可負擔貸款金額，來評估能否購入1500萬至2000萬元的房屋，但扣除生活開銷及子女的教育費，若要揹上長達30年的房貸，恐怕力有未逮。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，現況好比頭等艙機票打對折，又祭出限時限量，很多人會趨之若鶩，「實際能否負擔得起呢？」問題的癥結點在此，從學術用詞來說，其實是「難以負擔」，由於財富幾乎鎖在房貸，購屋者必須把生活水平降到基準值以下，同時大幅減少消費和娛樂，加上房價高漲、實際購買坪數縮小，居住品質仍舊不及格。

補貼有時效、貸款時間長 利率正常化恐壓垮購屋族

章定煊指出，很多人進場買房是基於房地產長時間會上漲，且「現在不買以後會買不起」的心態，過去幾十年是如此，未來受到少子化、高齡化的影響，加上全球會逐漸走向利率正常化，且供給面緊縮，一旦低利率就發生通膨，往後勢必得面對高利率。

新青安補助利息1.5碼，但補貼利率僅有3年優惠期，章定煊認為，購屋族申貸後，若是利率不上漲，長期處於生活品質很低的情況，倘若走向利率正常化，最終要回到正常利率，屆時會成為壓垮駱駝的最後一根稻草，家庭或個人要面臨違約問題，對政府而言「恐怕會成為買不了的單」，演變為小型的金融風暴。



金融海嘯元凶是次貸風暴 對應現況很熟悉

章定煊話鋒一轉提到，2008年金融海嘯的元兇是次級房貸風暴，事發前民間對房市景氣樂觀，美國聯準會推出寬鬆利率政策，貸款成數高、低利率的結果，使得房價持續上揚，之後，房價下跌、失業率提高，許多人無力償還，就拋售房屋，造成房地產泡沫。

他語重心長地表示，以前是萬物不漲，只有房價漲，還挺得過去，現在面臨什麼都漲，就是房價沒漲，反而問題更大，雖然房市不會馬上急轉直下，短期是安全的，但現在人購屋幾乎都是「all-in」，很難留下預備金或其他財源來支應，而人口跟社會趨勢的轉折點慢慢接近，再出現利率上揚和景氣衰退，任何一個意外都會成為致命的打擊。

章定煊最後提醒，若能負擔得起房貸和頭期款，仍舊可以進場，級數不要跳太高，發現財務狀況撐不住，就要提前跟銀行協商、及早處理，不要成為個人的信用瑕疵，甚至讓房屋流入法拍市場。