【囤房稅靈不靈？3-2】打蛇打七寸，囤房成本要有感，「稅基」到底怎麼訂才合理？

多屋族的房屋持有成本改革，終在行政院推出「囤房稅2.0」新政後見到𥌓光，就如民眾黨總統參選人柯文哲所說，這是遲來的居住正義。但不可諱言的是，僅僅調升囤房稅率，要達成逼出房源的政策目的，恐怕遠遠不夠。

台北大學城鄉環境學系教授彭建文表示，政策要有感的關鍵還是在「稅基」。否則囤房稅2.0是「地方不動、中央動」的改革，只有財政部調高稅率，地方不調稅基，相信每個地方政府都會「多一些」房屋稅收。美其名是落實居住正義，但事實上，「有居住正義之名，但達不到居住正義之實」。

彭建文指出，早在「囤房稅2.0」推出之前，各地方縣市多多少少都有「囤房稅」政策了，例如台北市自2014起7月起（2015年5月開徵），依持有非自住房屋戶數採2.4%及3.6%差別稅率。

只是那時沒有全國總歸戶，各縣市政府只是針對自有、又沒出租的房屋，意思意思調一下了。

「但對多數房東而言，若調高囤房稅，既然躲不掉就交，真的把房子拿出來賣的⋯⋯，也不會啦！」彭建文指出，大約是縣市政府稅收也就多一點點。

什麼是房屋稅的「稅基」？

我國房屋稅金額多寡，是由房屋評定現值×房屋稅率。因此，「房屋稅2.0」政策雖然調高了囤房者的「房屋稅率」，但若「房屋評定現值」沒有調整，最終交出去的房屋稅也沒有高出多少。

房屋評定現值=核定單價×面積×（1-折舊率×折舊年數）×街路等級調整率（地段率）

核定單價=標準單價×（1 ±各加減項之加減率）± 樓層高度之超高

至於房屋評定現值多寡，會由各縣市政府的不動產評價委員會來決定。

房屋現值往往和市價落差很大

彭建文表示，由於房屋稅的「稅基」是房屋評定現值，和市價落差很大。而且，由房屋評定現值的計算公式也可看出，房屋稅是隨屋齡增加而遞減，甚至台北市很多人高房價地區，因屋齡高，房屋現值不到10萬元，可以不用繳什麼房屋稅。

因此，即便政策把房屋稅的稅率倍增到2.4%至3.6%，在「稅基」沒有動的前提下。囤房者雖然會增加一點點負擔，但政策要迫使有能力的房東釋出房源？對有能力囤房者而言，可能影響不大。

以實價登錄金額當成稅基，可行嗎？

也有學者主張，既然房屋評定現值與市價落差這麼大，應以房屋「市價」做為「稅基」。例如可以內政部的「實際登錄」價格來做為稅基。

但政大地政系教授孫振義表示，有些房子30，40年都沒有實質交易，你要用他隔壁的成交價格，合理嗎？若要回到價格，朝北，朝南的成交價就不同，又不是同個社區都一個價格。

財政部賦稅署長宋秀玲也說，所謂「實價」就是有實際成交，才有實價，代表的是某一地段、某一樓層的實際交易價格。顯然，以「市價」當成稅基也未盡公平。

房屋稅反映的是地方公共建設成本

宋秀玲也解釋，從租稅理論來看，房屋稅屬於財產稅，反映到的是屋主因房屋或土地會帶來潛在收益；而這裡指的「收益」未必是出租收入，而是因擁有這項資產而享受到的潛在收益或好處。

地方政府之所以要收地價稅、房屋稅，其目的是大概都是從「受益課稅」的角度。例如，房產專家總是強調「Location! 、Location! 、Location!」，地段為何重要，當然是與公共建設有關係。住家附近有公園，大馬路車潮、人潮、錢潮，價值當然不同。

而「受益課稅」就是地方政府做的公共建設，也就是為何房屋評定現值要乘以「地段率」。地方政府做的公共建設讓你的房子價值上升，當然要多繳一點稅。

織網就是要捕魚 問題核心還是房屋持有成本該多少才合理

孫振義則直言，有關房屋評定現值的討論不少，但如果真的要觸及「稅基」改革，那是茲事體大的工程。

但一切的根本，還是要回歸到，政府覺得民眾真正合理的房屋持有成本應該多少，由此去倒推，我們該交多少房屋稅該合理。

否則，依現在房屋評定現值，由構造別、屋齡、地段率這類指標決定。但若位在精華地段但屋齡很高、你覺得房屋稅有真實反映出房屋的價值嗎？

即便是要以「交易價格」為基準也行，但有些房子30，40年都沒有實質交易，你要用他隔壁的價格嗎？若要回到價格，朝北，朝南又不是同個社區都一個價格。

孫振義表示，與其大費周章的去檢討「稅基」或「稅率」，調了「稅率」又要花更大的力氣去調「稅基」，不如政府和民眾好好來討論，「究竟居住這一件事，要支付多少成本才合理？這才是問題的本質。」

否則，現在政策都在枝微末節裡調整，「就好像你織了一個很大的網，但你又不敢拿網子來撈魚，這會很辛苦。」孫振義說。