北市小宅買氣12年增12.4% 升息+這3因素讓「蝸居」成趨勢

暌違近12年，國內再度進入升息循環，購屋成本增加，也推升小宅交易。第一建經分析不動產資訊平台，從2011年至2022年間，台北市小宅交易占比大增12.4%，除了受到升息影響，房價所得比高、人口結構改變和置產型買盤等三大因素，也讓「蝸居」成為趨勢。

第一建經統計內政部不動產資訊平台資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環的小宅交易狀況，今年上半年，全國15坪以下的小宅交易佔比達15.5%，比12年前的同期增加6.5個百分點；而小宅占比最高的台北市，從2011年的14.5%，增至2022年的26.9%，12年以來大增12.4%。

第一建經總經理謝萬雄說明，國內上一波升息循環，發生在2010年第二季至2011年第二季，之後利率凍漲到2015年，且2015年至2020年間多次降息，使金融市場長年處於低利率時代，也帶動房市成長。

而本次升息循環從今年首季開始，與12年前相比，今年房價已處於歷史相對高水位，又興建成本提高，價格走揚的速度快，為了壓低總價帶，市場湧現許多「1+1房」、「小2房」等，讓小宅的市場性大幅提升。

謝萬雄分析，小宅交易占比逐年拉高，除了升息環境，還有三大因素，一是房價所得比高，尤其以台北市最為明顯，因總價預算考量，轉購置小宅來平衡預算；二是人口結構改變，現代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族」增加，都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物；三是置產型買盤，小宅有低總價優勢，精華區小宅產品更吃香，出租率、轉手率都高。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，小宅擁有低總價、好入手的優勢，需留意部分銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視為不易轉手的產品，房貸成數僅有6至7成，權狀坪數10坪以下的「小套房」，部分銀行甚至不承貸。

張菱育說，若因預算有限而須購買小宅產品，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數有機會可達到7至8成。