盤點七都人口淨遷入行政區 市中心「甜甜圈效應」漸成形

當高房價成為難以負荷的居住壓力時，成為人口外移的直接推力，民眾選擇「用腳投票」，遷移到房價負擔相對低且宜居的城市，房仲業者觀察七都「淨遷入人口」行政區，前三名為桃園市龜山區、觀音區和高雄市仁武區，台北市近年人口更是嚴重外流北，七都也陸續產生，人口從市中心轉移至周邊郊區，出現經濟學中的「甜甜圈效應」（Donut Effect）。

永慶房產集團根據七都各民政局人口資料及內政部實價登錄資料，統計今年上半年七都會區「淨遷出人口」排名前十名行政區，前三名依序為大安區遷出8,691人最多、士林區遷出6,250人次之、中山區遷出5,508人位居第三。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，今年上半年七都遷出人口行政區前十名中，台北市就囊括8個名額，城市磁吸人口的效應已不復見。而人口外流的原因很多，包含未明顯提升的所得，居高不下的房價、租金和消費水平，加上北部交通網絡及公共運輸日益便捷等，都可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區，加劇「脫北潮」的原因。

值得注意的是，桃園市大園區也入榜前十大人口流出行政區，陳金萍解釋，主因是「桃園航空城開發計畫」去年邁入實質開發階段，申請自願優先搬遷區的民眾陸續辦理戶籍遷出的手續，才會產生大量人口流出的現象。

另觀察七都「淨遷入人口」行政區，前三名分別由桃園市「龜山區」以淨遷入人口1,797人，居七都行政區人口紅利寶座，再來是桃園市的「觀音區」淨遷入1,489人，第三名則是高雄市「仁武區」淨遷入689人。

陳金萍表示，桃園市因鄰近雙北，在交通運輸逐步到位，串起北北桃生活圈，而位於南下桃園第一站的龜山區，2字頭的房價；而觀音區是北台灣少數擁有4大工業區重鎮，又緊鄰大園航空城，1字頭房價，購屋門檻較低、租金投報率相對高，對投資、置產買盤極具吸引力。

至於今年上半年七都「淨遷入人口」前十名行政區，幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦，仔細觀察這些行政區的共同之處，如挾帶產業群聚發揮的人口磁吸效應，或是新興重劃區等利多議題，更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭，在這些因素匯集下，產生了強大的人口拉力，自然成為熱門遷入地區。

陳金萍補充，綜觀近年人口遷移狀況，過往許多人會期待有更好的工作機會及薪資條件，選擇北上成為「北漂族」，但面對薪資追不上的物價、房價漲幅，讓人難以安居。近年市中心房價越來越高，建商推案也有轉往郊區趨勢，在政府持續推動重大交通建設，串連起市區與郊區生活圈，居住工作區域周邊對部分民眾已非必要需求。

陳金萍提醒，雖然蛋白、蛋殼區房價較為便宜，但仍需多留意周邊的生活機能性、交通便利性；若是看好未來發展前景，也須謹慎評估，盡量在重大建設確定動工後再行購屋，莫因房市利多消息就輕易進場，而產生套牢的情況。