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升息一碼 商用不動產北部難布局 南部產業支撐力恐不足

  • 更新2022/03/23 12:39
  • 發布2022/03/23 12:16
  • 作者/ 徐筱嵐

相隔近11年,央行再度啟動升息,日前宣布升息1碼,終結利率7連凍,讓原本很難在台北市買到商用不動產的情況困難加劇,甚至出現「脫北」現象,不過,往南雖有台積電話題支撐,頂多帶動住宅買氣,對商用不動產的支持力道弱,高力國際認為,政府升息雖欲抑制通膨帶來的經濟壓力,仍會推升不動產價格。

高力國際董事總經理劉學龍分析,過去5年,壽險業者在主要都會區商用不動產購置金額,近年有南山人壽世貿三館地上權、富邦大南港土地、王朝酒店、全球人壽國泰營區等指標大案釋出,推升壽險業者在台北市投資金額逾千億元,然而,可滿足收益率要求的投資物件供給短缺。

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過去5年,壽險業者在主要都會區商用不動產購置金額,在台北市投資金額逾千億元。(圖片來源/高力國際提供)

高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠表示,台北市主要商圈包含信義、敦南、敦北和內科等,基本上都趨近飽和,壽險業者布局很深,即便是內科辦公樓收益率已下探至3%以下、不到2.5%,但因產業匯聚效益、空置率低,只要有全棟辦公樓釋出,仍非常搶手。

目前台北市僅北投士林科技園區、南港科學園區等算是商用不動產供給較大的區域,但前者屬開發初期階段,有待整體區域發展成熟才能論定;至於後者未來幾年供給量大增,將會出現一段整理期,屆時看市場供需變化。

鄰近的新北市則受惠北市辦公室與商用不動產外溢需求,尤其部分有捷運、道路交通,甚至公共建設匯聚的重劃區,不過,會選在新北市設立辦公室的產業,多數有地緣關係或特定需求。

台中市有產業加持,如前一波台商回流、為求升級,將廠房與辦公室分開,甚至到七期買進辦公室,目的不外乎要擴大市場,提升自身產業價值,若再往台南市、高雄市等發展,單靠台積電話題,頂多帶動住宅買氣,對於商用不動產、辦公室的產業支撐力道稍為薄弱。

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過去5年光是製造業、科技業貢獻的交易金額占比從31%提升至45%,也反映自中美貿易戰以來,產業回流帶動的廠辦擴張需求。(圖片來源/高力國際提供)

除了壽險業者等投資法人外,過去幾年以製造業、科技業為主力的自用型買家,市場的占比逐漸提高。依高力國際統計,過去5年光是製造業、科技業貢獻的交易金額占比從31%提升至45%,此數據尚不包含金融業、服務業的自用交易金額,也反映自中美貿易戰以來,產業回流帶動的廠辦擴張需求。

本次升息是否會衝擊不動產買氣,黃正忠認為,屬於多空拉鋸,升息主要是壓抑通膨帶來的經濟壓力,但缺工、原物料價格上漲等問題未解,營建成本漲、地價漲,甚至土融、建融等負擔加重,都會直接反應在房價,若政府只用政策抑制房價,短期買氣可能產生觀望,業者無法反映高漲的成本,也沒有太多降價空間,恐出現延遲推案,但自有需求端的壓力無法解決,甚至造成供給短缺,讓不動產價格往上攀升。

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