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危老容積獎勵10%降到6% 這縣市的老透天交易年減3成

  • 更新2022/03/07 17:02
  • 發布2022/03/07 16:47
  • 作者/ 徐筱嵐

危老重建條例自2017年5月公布實施後,因前三年的容積獎勵為10%,使得老宅最多的台北市成為房市亮點,其中,屋齡30年以上的老透天交易量從該年起連年攀升,到2020年交易量達514筆、成交額近252億元,但2021年開始,容積獎勵降為6%,交易量下滑至409筆,成交額僅171.8億元,年減3成以上。

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根據實價登錄統計台北市近5年屋齡30年以上的老透天交易量,2021年的交易量與前一年相比,下滑至409筆,成交總額僅171.8億元,年減31.7%。(圖片來源/住商不動產企研室提供)

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,危老重建需要100%的土地及合法建物所有權人同意,但吳基地面積限制,且透天產權相對單純,是危老議題下的熱門物件類型;不過,根據都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老重建條例)規定,自2017年5月10日起,施行前三年,容積獎勵為10%,自2020年5月之後,每年減少2%容積獎勵,降低投資人及開發方的進場意願。

根據內政部實價登錄統計,2017年至2021年間,台北市各行政區30年以上的透天交易,成交總金額最高為士林區177.6億元,第二高為北投區143.1億元,中山區及大同區近5年的成交總金額也破百億,不過,成交筆數最多的萬華區,雖以388筆成交量居冠,但銷售總金額未達百億,成交總金額僅排台北市第5名。

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台北市各行政區30年以上透天交易,成交總金額最高為士林區177.6億元,反觀萬華區的成交數為388筆居冠,但銷售總金額未達百億。(圖片來源/住商不動產企研室提供)

郎美囡表示,台北市居住密度高、素地稀缺,土地坪數大的透天成為整合開發的目標,經過危老及都更議題發酵,具開發價值、產權單純的透天更顯珍貴,市場上供給量最多在士林區、北投區及萬華區,開發早且供給多,近年不少移轉個案因為繼承發生而積極轉手,更讓交易加溫。

其中,士林區及北投區的透天,若位在主要道路且面積大者,總價可在5,000萬以上,加上有北投士林科技園區加持,近年成交表現不俗,反觀萬華區的交易筆數最多,但大多為屋況老舊、土地面積小的透天,而地段佳、具有店面效益的透天屋主通常惜售,或買賣雙方價格拉鋸,使得成交總價偏低。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,透天產權單純,具有進可攻退可守的優勢,若符合危老條件者、可單獨重建的個案,更獲投資人青睞,也提醒有意願轉進這類產品的購屋者,由於時程獎勵逐年減少,儘管各地方政府也有危老補助,其申請期限不同,有長期作戰打算的投資者,個案本身最好有租金收益。

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