國內-社會焦點

莫羽静專欄|居住正義,並不是買房正義

  • 更新2021/02/01 03:44
  • 發布2020/10/19 10:45
  • 作者/ 莫羽静

居住正義一直以來都是熱門的選舉話題,但在近年來逐漸被窄化成打擊房價,彷彿只要讓房價下跌,就能達成...

居住正義一直以來都是熱門的選舉話題,但在近年來逐漸被窄化成打擊房價,彷彿只要讓房價下跌,就能達成居住正義,許多政治新秀,為了能快速吸引選民支持,甚至將包含複雜又多面向的議題,簡化成僅憑幾個稅法修正,就能達成目標,這完全是不負責任的做法。


居住正義,簡單來說就是落實「居住權」的保障,其中首要的是分配上的合理性,確保國民皆有穩定的居所,進而健全租屋市場的穩定和透明,提升居住品質,最後才是購屋的彈性多元。 

作者認為落實「居住權」的保障,首要之務為分配的合理性。(圖片來源/Unsplash)

高房價高租金的主因

供需失衡才是真正問題的根源,筆者認為不從根源下手,這些補貼和稅收調整,終究只是杯水車薪的飲鳩止渴,甚至從過往的經驗來看,稅收墊高的成本,往往會轉嫁到租屋市場的消費者身上,這個結果反而是造成居住不正義的情況。

創造價值的不變定律,永遠在於需求,只要有可以支撐需求的本位因素,價格就會不斷攀升到無法支撐為止,所謂的炒房投資客,只是透過資訊落差,搶得先機而套利,性質上跟搶先購入被低估產值的股票雷同,沒有炒房投資客的存在,市場機制也會在自然易手的過程中,回到供需平衡下的正常價位。

一般所謂的房價泡沫,則是由於貨幣寬鬆量化政策和銀行資金槓桿,導致大量熱錢流入房地產市場,在需求不足以支撐價值的情況下,民眾仍過度高估價值而進場所形成的現象,這類現象其實可以透過財金專業來評估,收益過低,風險又不斷攀升時,礙於房地合一稅必須長時間持有的風險,具備專業知識的炒房投資客,反而不會繼續進場堆高房價。

只有追求自住的購買者眾多,資金又取得容易、相關資訊不足的情況下,進一步堆高房價泡沫,如果不採取逐步緩降的策略,一味追求重打房價,第一線蒙受損失的反而不是有道德爭議的炒房投資客,而是一輩子辛苦背負房貸自住的中產階級。

作者認為若不從根源著手,補貼及稅收調整都只是治標不治本。(圖片來源/Unsplash)

穩定抑制房價與租金的可行機制

就以往歷史經驗來看,各種直接對租金價格進行管制的做法,最終都會導致租屋市場劣化,只能分別從抑制需求增加供給來處理。

增加供給最常聽到的則是只租不售的「社會住宅」和「空屋包租代管」,其實以租金最高的雙北兩市來說,因為高租金的關係,空屋率本就不高,效果有限,而社會住宅又因為取得土地困難,筆者認為以政府讓利的形式,徵收老危屋進行都更,並且限制雙北市的豪宅興建,應引導建商往高樓層小坪數多房的建案發展,以同樣的坪數來說,兩者可以滿足的人口數量相差懸殊

對於磁吸效應強大的都市,為了容納人口,本來就不該有透天或是豪宅這種建築形式,之前引起詬病的農舍豪宅,由於鄉村農地地價便宜,反而是一種將豪宅需求引導到鄉村的方式,隨著農舍豪宅的落幕,這類需求又回到城市,也是形成一股推升都市地價房價的力量,其實可以考慮,重新開放鄉村農舍豪宅的可能性

降低需求面來說,就是降低需求過度集中,雙北因為長期的公共建設發展和外商就業機會,一直都是磁吸年輕人的重點都市,我們該把政府資金的重點放到衛星城市協助都市減壓,而不是在雙北不斷的堆高磁吸誘因,同時為了平衡城鄉發展,該開始認真考慮,將首都移轉到台中或台南,並且透過稅制誘因,鼓勵各企業從雙北市,移轉到中部城市,這樣雙北的租金市場才有機會降低

另一種強而有力的降低需求操作,則是銀行限貸政策,將第二房、第三房的房貸利率調漲,增高自備款的金額,降低第一房的房貸利率和自備款金額,同時取消借名登記的規定,讓有購買能力的無殼蝸牛得以進入購屋市場,提高有房者進入房市的條件,促進閒置房地產的出售,這樣才能從根本上達成居住正義。

(本文為合作專欄,個人觀點不代表本站立場)

更多太報報導
租金高達四萬的明倫社會住宅爭議:柯文哲跟網友都錯了
莫羽静專欄|流竄全台的廢棄爐渣,到底是怎麼一回事?

莫羽静專欄|是爭取權益,還是政治鬥爭?撲朔迷離的南鐵東移案


↑加入太報Telegram頻道↑
 接收第一手消息

留言