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新竹地區房價為何三級跳? 住展揭三大原因

  • 更新2021/12/09 13:02
  • 發布2021/12/09 12:38
  • 作者/ 徐筱嵐

新竹地區近年來房價三級跳,漲到連新竹人都「凍抹條」。為何新竹地區房市如此熱絡?住展雜誌研發長何世昌表示,電子科技產業鏈景氣大好,帶動購屋需求,精華的東區、竹北「缺貨」導致價格「上漲」,民眾被迫追價或轉往蛋白區購屋,引發「外溢效應」,成為房價暴漲的三因素。

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新竹地區近年來房價飆漲,住展雜誌分析,精華的東區和竹北缺貨,導致房價上揚,民眾轉往蛋白區購買則引發外溢效應。(圖片來源/翻攝自住展雜誌官網)

根據住展雜誌統計,近年來新竹地區(包含縣市)銷售中建案數量在2019年第三季高達290個,此後持續下降;今年以來,銷售中的建案數量減速加快,到第三季只剩下183個。若與第二季相比,季減32個、季減幅約14.9%;再與去年同期相比,則年減99個、年減幅約35.1%。

而「竹科客」首選的兩大購屋區域,分別是竹市東區「關埔重劃區」(光埔、關長重劃區),以及竹縣竹北「四大重劃區」(縣一、縣二、縣三、高鐵特定區);這幾處精華重劃區因環境質感佳、學區好,且往返竹科時間合宜,頗受「竹科客」青睞,由於開發趨於飽和,新增供給量有限。

統計資料顯示,截至今年11月底為止,東區銷售中建案數只剩15個,僅高峰期30個的一半。雖然東區仍有15個建案正在銷售,但關埔重劃區內只有3個建案,其中2個建案僅剩店面可售,因此,開價飆到每坪65萬元至70萬元。

竹北「四大重劃區」為縣一、縣二、縣三與高鐵特定區,四個重劃區內建案數共有13個,創下近十幾年來新低,其中僅10個建案有住宅戶可售。以多數人購買房型50坪以下的建案來看,平均開價從每坪46萬元至68萬元不等。

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新竹的兩大精華區在2017年的建案量多,房價拉抬不易;但隨著建案持續減少,反而導致價格持續上揚。(圖片來源/翻攝自住展雜誌官網)

統計資料指出,在2017年,新竹地區的東區與竹北,兩地建案數占比高達約46%,大新竹有近一半的建案都在兩個精華區,當時「竹科客」選擇多多,而建案銷售競爭激烈,房價拉抬不易。隨後兩大精華區建案數占比不斷下滑,今年第三季占比已降至約22%,凸顯精華區建案數量大減,多數建案都在外圍區域。

由於東區、竹北兩大精華區新建案供不應求,房價同步上漲;其中,東區今年第三季新建案房價來到每坪34.1萬元,竹北則漲至每坪32.3萬元,連袂創下歷史新高。而房價水位較高的關埔重劃區和竹北四大重劃區,新案成交價同步漲至每坪45萬元至60萬元,與大新竹整體房價的價差大幅擴大。

何世昌分析,新竹地區房價暴漲,外部因素是受惠於美中貿易戰的轉單效應,國內電子科技業生產線幾乎未受疫情衝擊,產業鏈景氣欣欣向榮帶動購屋需求;內需則因東區、竹北建案數量銳減,造成房價大漲,且部份建案低調銷售,一般民眾沒門路、買不到新屋,只能被迫追價,抑或轉到外圍的蛋白區購屋,於是買盤大量外溢至竹東、芎林、香山、新埔等地,帶動周邊區域房價跳漲。

至於新竹地區這波房價的極限高度,何世昌認為,恐由竹科工程師口袋的深度來決定。

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