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王立第二戰研所專欄|市府不虧錢、美學高標準,但明倫社宅有解決問題了嗎?

前日,台北市長柯文哲第二任內,推出的明倫社會住宅,因為三房型的租金高達每月四萬餘元而受到廣泛的批評。更驚人的是,當市府官員受訪時更語出驚人表示,該種房型是提供給月入13萬以上的家庭,引發一片譁然。

誠然,市長當然要負最大的責任,但我們還是要來仔細看看,這個社會住宅到底是怎麼回事?

社會住宅的歷史悠久,常有不同的名稱,但其本質就是「政府出面興建、經營、管理,以提供社會弱勢的住宅」。社宅的重點一直是為了提供社會弱勢而起,所以如何定義弱勢非常重要,一個政策的制定到實行,必定要涵蓋到我們想要涵蓋的對象,而非陷入租金爭議。

明倫案的關鍵,在台北市社宅的主張向來是給予弱勢,在柯文哲市長任內還多了協助年輕人減輕。這代表公營住宅反映的都是社會當下的需求,因此本案例中,有做到欲解決的最初問題嗎? 

明倫社會住宅外觀。(圖片來源/截圖自柯文哲粉絲專頁)

以明倫案來說,月入13萬的家庭(假設夫妻收入各半為6.5萬),以全台灣「受雇者」平均收入來說,已經是屬於前20%的範圍(非雇主)。在受薪階級中的前兩成民眾,很顯然不是社會住宅應該要針對的對象。

這表示最有可能發生的情況,是公部門奉命執行政策時,往往不是只看某一目標,而要包含各方需求、平衡多方價值,最終陷入父子騎驢的困境。例如有降低房價的壓力,又有兼顧環保導致成本上升的情況同時發生。

在明倫案中,柯文哲市長並非本文主要的批判對象,因為他是最大的責任者,最大的責任就是不負責任,社會住宅是市長政策,而市長卻把社宅責任推給了執行的公部門,最終產生了一個充滿社會爭議,但是在法律或政策層面又頗能自圓其說的奇景。

回到社會住宅的問題,明倫案到底揭露的哪些狀況?

其一,高房價帶動青年族群對於居住正義的重視,各級政府機關對於社會住宅的想法已經有所調整,與過去僅提供社會弱勢不同,除了社會救濟的目的,頗有社會福利的意味在。

其二,所有的地方政府都知道,台灣空屋率已經過高,政府出面興建住宅有與民爭利的矛盾。且若問題出在租屋市場失衡,那麼介入租屋管理會比興建社宅要來得有效。

其三,無論屬於社會福利或是救濟,本身就要抱持做功德的心態。意思就是,政府必須要出資負擔成本,絕對不能有不虧錢的打算,物美價廉的社會住宅要能滿足社會期待,就有把錢丟水裡的心理準備。

並不是高喊居住正義,就能掩蓋這是政治問題的本質。畢竟能符合社會期待的公營住宅(無論其名稱為何),興建都是吃力不討好,除了增加政府財政負擔,又會得罪社宅附近的房地產持有者,而這些人跟無殼蝸牛一樣都有選票。 

所以,政府在興建社宅上,大致上的目標就是:

1、提供平價住宅。
2、與一般租屋市場區隔,避免排擠競爭。
3、必須達到一定程度的自償性,減少市府財政負擔。

就以這幾點來看,分析明倫國宅的成本,從一開始就很清楚。

第一,該基地原為廢校的明倫國小,土地基本上不需要成本。
第二,基地面積約三千坪左右,興建樓層也僅為11樓高,表示有考慮到整體造價。

有這麼低廉的成本,卻規畫出一戶四萬元的高租金單元呢?

台北明倫社會住宅內部。(圖片來源/謝姓網友提供)

這個答案,可以從前都發局長林洲民前天的新聞猜到一二。若以前局長的規劃,明倫社宅的三房應該只要兩萬多元就可以租到,出現這種結果,筆者猜測,最大的問題在於,公部門在執行相關規劃時,並沒有將此案當作社會住宅規劃。

原因出在,柯文哲市長重視自償性,這可以從租金規劃反向看出。明倫社宅打一開始就是用興建出租房的模式定價,從房型來看,最便宜的14坪一房,租金12,900元,這與市場行情相去不遠。所以哪來的社會性?公部門的說法是租金減免,而這都不是新概念,此一房新屋加上租金補貼後,最低租金只需要8,900元,確實有優惠之處。

但依規定,可以享有此4,000租金優惠的,家庭總收入每人平均收入要在17,005元以下,說白了就是一個兩人小家庭都在工作,總收入連4萬都不到的情況,會有誰想花近9,000塊租一間套房?往上看44坪的3房型,以最低標準,租金仍然要36,000。會有3房需要的多是有小孩的家庭,一對夫妻在台北市,領著最低基本工資,還要扶養兩個小孩,然後付出總收入7成來繳明倫社宅房租,這根本是天方夜譚。

所以問題在哪?問題在於,住宅租金補貼還算是內政部的,台北市政府基本上出不了多少錢。這整個案子看下來,就是台北市政府基於自償性,以及柯市長掛在口上的財政紀律,要求相關部門去做一件「市府不虧錢的社會住宅」

對公部門來說,說這是社宅就是社宅,也確實低於周邊標準,不能說完全沒有社會性;本案也有租金補貼,沒有刻意設立排他標準,不想來租的去其他地方也會給予補貼;本案完成並全部承租後,政府不僅沒有虧損,長期還有盈餘,徹底達到財政紀律。

這完全就是柯市長多年來的極高標準啊!然後在前日的訪談中,柯市長又攻擊其他縣市的社宅,欠缺美學標準。各位讀者,請專家設計美麗的外觀不需成本嗎?

不用看台中的,附近的桃園就好。

桃園八德一號社會住宅外觀及分級租金表。(圖片來源/鄭文燦粉絲專頁、桃園市政府住宅發展處官網)

各位可以想想,台北市政府想像的社宅,真的就是你想的那樣嗎?如果沒有,這還叫社會住宅?

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