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預售屋與成屋價差解密 北市這一區最高差7成 新北這一區反差行情僅0.5萬

  • 更新2022/03/09 18:11
  • 發布2022/03/09 17:51
  • 作者/ 徐筱嵐

永慶房屋根據實價登錄資料,統計2021年雙北各行政區預售屋與成屋房價發現,台北市松山區預售屋與成屋價差高達70.4%,價差為北市之冠,其次則是中正區,價差也超過4成;而新北市價差最高的地區為新店區43.3%,三峽區則出現成屋均價比預售屋多出0.5萬的反差行情。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,近兩年在全球資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況下,推升購買實質資產的需求,房市交易熱絡,讓民眾產生房價上漲的預期,又營建成本上揚,預售屋價格走升,造成預售屋與成屋價差幅度大的狀況。

台北松山區價差最高達7成 信義區價差最小

內政部推動「實價登錄2.0」自去年7月上路後,成屋實價揭露至門牌,而預售屋成交價格也即時揭露。永慶房屋觀察台北市各行政區的預售屋與成屋價差,以松山區價差70.4%最高,預售屋均價為每坪144.3萬元,成屋均價為每坪84.7萬元,兩者差距高達59.6萬元。

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台北市各行政區的預售屋與成屋價差,以松山區價差70.4%最高,預售屋均價為每坪144.3萬元,成屋均價為每坪84.7萬元,兩者差距高達59.6萬元。(圖片來源/永慶房屋集團提供)

陳金萍表示,松山區位居北市蛋黃區,屬於早期開發區,成屋的屋齡較大,有8成以上成屋的屋齡在10年以上,由於開發趨近飽和,素地取得不易,近年新推案多為都更或危老重建,加上新推案多坐落於精華地段,也有不少大坪數豪宅新案,在實價登錄上揭露的預售屋成交價高昂,豪宅單價至少百萬起跳,甚至每坪最高突破200萬元,是松山區預售屋與成屋價差最大的主因。

價差幅度居次的中正區,預售與成屋價差44.7%,北投區與中山區則以價差37.9%與36.5%分別排名第三與第四。陳金萍說明,預售屋是一種「期貨」的概念,賣的是未來潛力,價格通常會比成屋高,台北市12個行政區中,就有7個行政區預售屋與成屋價差在3成以上,相當驚人,須特別留意。

陳金萍補充,台北市開發較早,可開發的土地大都發展完成,大規模素地難尋,也鮮少有新重劃區釋出,因此,新推案大都仰賴都更或危老,而建商或開發者願意花費心力整合地主重建,通常都是容積率高、重要道路旁才能受到青睞,因此,台北市預售屋新推案開價普遍都在百萬以上。

新北價差最大在新店 三峽最不同 成屋高於預售0.5萬

新北市預售屋與成屋價差最大的行政區是新店區,價差幅度43.3%,其次則是泰山區與蘆洲區,價差分別為35.6%與26.5%。陳金萍說,3區的預售屋交易多集中於重劃區,包括新店的央北重劃區,泰山與新莊交界的塭仔圳重劃區,雖去年底才拆遷完成,重劃仍處於未完成階段,但新泰、港泰自辦重劃區已提前開跑推案,也是預售交易熱區。

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新北市的行政區中,僅三峽區預售屋均價較成屋便宜,預售屋均價29.3萬元,成屋均價為29.8萬元,是唯一預售屋價格低於成屋的區域。(圖片來源/永慶房屋集團提供)

此外,蘆洲的南港子重劃區、捷運蘆洲站周邊的銀河灣計畫也在列,這些重劃區地理位置都在該區的精華地段,發展前景被看好,預售屋均價獲得支撐力道,使得預售屋均價與成屋價差在新北市各行政區中名列前茅。

而新北市的行政區中,僅三峽區預售屋均價較成屋便宜,預售屋均價較成屋少0.5萬元。陳金萍說,三峽區成屋交易以北大特區一帶為主力,因開發約15年,區域內生活機能已完備,加上重劃區方正的街廓規劃,吸引不少首購或換屋族群進駐,購屋需求穩定,支撐成屋均價。

三峽區在2021年的成屋均價為29.8萬元,而預售屋交易較分散,分布於大學路、大同路、民生街周邊,讓三峽區預售屋均價與成屋相當,甚至小幅低於成屋價格,也顯示房價高低與地段優劣成正比。

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