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盤點七都人口淨遷入行政區 市中心「甜甜圈效應」漸成形

  • 更新2022/08/10 15:50
  • 發布2022/08/10 15:36
  • 作者/ 徐筱嵐

當高房價成為難以負荷的居住壓力時,成為人口外移的直接推力,民眾選擇「用腳投票」,遷移到房價負擔相對低且宜居的城市,房仲業者觀察七都「淨遷入人口」行政區,前三名為桃園市龜山區、觀音區和高雄市仁武區,台北市近年人口更是嚴重外流北,七都也陸續產生,人口從市中心轉移至周邊郊區,出現經濟學中的「甜甜圈效應」(Donut Effect)。

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上半年七都會區淨遷出人口排名前十名行政區,前三名由台北市包辦,有大安區、士林區、中山區。取自永慶房產

永慶房產集團根據七都各民政局人口資料及內政部實價登錄資料,統計今年上半年七都會區「淨遷出人口」排名前十名行政區,前三名依序為大安區遷出8,691人最多、士林區遷出6,250人次之、中山區遷出5,508人位居第三。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,今年上半年七都遷出人口行政區前十名中,台北市就囊括8個名額,城市磁吸人口的效應已不復見。而人口外流的原因很多,包含未明顯提升的所得,居高不下的房價、租金和消費水平,加上北部交通網絡及公共運輸日益便捷等,都可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區,加劇「脫北潮」的原因。

值得注意的是,桃園市大園區也入榜前十大人口流出行政區,陳金萍解釋,主因是「桃園航空城開發計畫」去年邁入實質開發階段,申請自願優先搬遷區的民眾陸續辦理戶籍遷出的手續,才會產生大量人口流出的現象。

另觀察七都「淨遷入人口」行政區,前三名分別由桃園市「龜山區」以淨遷入人口1,797人,居七都行政區人口紅利寶座,再來是桃園市的「觀音區」淨遷入1,489人,第三名則是高雄市「仁武區」淨遷入689人。

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七都淨遷入人口行政區,分別由桃園市龜山區、觀音區和高雄市仁武區盤踞前三名。取自永慶房產

陳金萍表示,桃園市因鄰近雙北,在交通運輸逐步到位,串起北北桃生活圈,而位於南下桃園第一站的龜山區,2字頭的房價;而觀音區是北台灣少數擁有4大工業區重鎮,又緊鄰大園航空城,1字頭房價,購屋門檻較低、租金投報率相對高,對投資、置產買盤極具吸引力。

至於今年上半年七都「淨遷入人口」前十名行政區,幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦,仔細觀察這些行政區的共同之處,如挾帶產業群聚發揮的人口磁吸效應,或是新興重劃區等利多議題,更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭,在這些因素匯集下,產生了強大的人口拉力,自然成為熱門遷入地區。

陳金萍補充,綜觀近年人口遷移狀況,過往許多人會期待有更好的工作機會及薪資條件,選擇北上成為「北漂族」,但面對薪資追不上的物價、房價漲幅,讓人難以安居。近年市中心房價越來越高,建商推案也有轉往郊區趨勢,在政府持續推動重大交通建設,串連起市區與郊區生活圈,居住工作區域周邊對部分民眾已非必要需求。

陳金萍提醒,雖然蛋白、蛋殼區房價較為便宜,但仍需多留意周邊的生活機能性、交通便利性;若是看好未來發展前景,也須謹慎評估,盡量在重大建設確定動工後再行購屋,莫因房市利多消息就輕易進場,而產生套牢的情況。

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